א. כללי:

עסקת נדל"ן הינה עסקה מורכבת, אשר מתנהלת מול מספר רב של גורמים, ולעיתים יכולה "להיתקע" או "להסתבך", עקב דברים שנשכחו או שלא נבדקו כראוי על ידי הצדדים לעסקה.

סיבוך יכול להיות לעיתים קטן ופשוט אשר עליו בלבד תיפול העסקה, ולעיתים סיבוך יכול להיות גדול ומורכב ואף להגיע לדיונים בבתי משפט ולהוצאות כספיות ניכרות.

משקי בית רבים ניגשים לעסקות נדל"ן, כגון רכישה ומכירה של בתים ודירות, עסקות שכירות וגם רכישת נדל"ן להשקעה – באופן פזיז, ללא ביצוע הבדיקות הנדרשות ומבלי להכיר ולהבין את העסקה לעומקה ולרוחבה.
יש להבין, כי חוסר תשומת לב לדברים מסוימים עלולים לסכן כסף רב, ולהפוך את העסקה ללא כדאית.

בחלק זה אציג לפניכם, סוגיה אשר מאפיינת את תחילתו של המו"מ בין המוכר והקונה: תום הלב של הצדדים לעסקה. ננסה לבחון סוגיה זו, על מנת שנוכל לדעת כיצד עלינו לנהוג במהלכו של המו"מ עד לחתימת ההסכם המיוחל.

תום לב במשא ומתן בעסקת נדל"ןב. מו"מ לכריתתו של הסכם:

במהלך המו"מ בין המוכר לקונה, העיקרון החשוב ביותר שצריך לעמוד לנגד עיניהם של הצדדים עד לחתימת ההסכם, הינו חובת תום הלב של שני הצדדים למו"מ, ויש להדגיש כבר כעת, שחובת תום הלב חלה גם לאחר החתימה על ההסכם בין הצדדים.
נתמקד במאמר זה, בחובת תום הלב במהלך המו"מ ועד לחתימת ההסכם, וננסה להבין כיצד עלינו לנהוג בתור צד למו"מ עד לחתימת ההסכם.

ראשית יש להבין, שכל צד להסכם, מחויב לנהוג בתום לב ללא יוצא מן הכלל. הדרישה לנהוג בתום לב מכילה בתוכה את החובה להתחשב באינטרסים של הצד השני להסכם ולשתף איתו פעולה. כמו כן, חובת תום הלב כוללת בחובה עקרונות מוסריים כגון נאמנות, אמון הדדי, יושר והגינות.
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הינו המקור המשפטי, המחייב אדם, המצוי בהליך של משא ומתן לקראת כריתת הסכם, לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

המחוקק החיל חובה זו בחוק, על מנת למנוע רמאויות, מצגי שווא, אי שיתוף פעולה בין הצדדים למו"מ ועוד, וכן בכדי ליצור רמה מסוימת של הגינות בה צדדים מחויבים לעמוד במהלך המו"מ.

במסגרת הבחינה האם הצדדים קיימו את עיקרון חובת תום הלב, תשאל השאלה –האם מדובר בהתנהגות סבירה ההולמת שני צדדים להסכם?
מכיוון שהמושג "תום לב" הינו מושג חלול אשר ניתן לצקת לתוכו תוכן, וקשה להבין מהי רמת תום הלב בה נדרש צד למו"מ, ראיתי לנכון להביא מספר דוגמאות ממקרים אמיתיים בהם טיפלתי, אשר ממחישות, מה נחשבת הפרה של חובת תום הלב.

ג. דוגמאות נפוצות להפרה של תום לב במשא ומתן בעסקת נדל"ן:

לאחר חיפושים ארוכים ומתישים, מצאתם את דירת חלומותיכם, נפגשתם עם המוכרים ולאחר שסוכמו התנאים הבסיסים לעסקה לחצתם ידיים ונפרדתם מחויכים, הצדדים פנו לעורכי הדין מקרקעין שלהם והתחילו לטפל בהכנת הטיוטה הראשונית של ההסכם ביניכם.
אך כעת, לאחר הסיכום ביניכם, המוכר מעוניין לשפר את מצבו, ובחוסר תום לב ממשיך להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים אחרים, לאחר שהטיפול כבר הועבר לעורכי הדין של הצדדים.
אף ייתכן שהקונה יפעל בחוסר תום לב, ולאחר שסגר את מרבית הפרטים החשובים לביצוע העסקה, ממשיך לתור אחרי נכס לרכישה אך במחיר זול יותר על מנת לשפר את מצבו.

חשוב להבין, שככל שסיכמתם ביניכם את התנאים הבסיסים לעסקה, והעברתם את הטיפול לעו"ד לצורך הכנת ההסכם לחתימה, אינכם רשאים להמשיך ולהראות את הדירה לקונים פוטנציאלים אחרים ו/או לנהל מו"מ במקביל לרכישת נכס אחר, זוהי הפרה של חובת תום הלב, ובמידה ועקב פעילותכם ההעסקה הנ"ל לא תצלח, יתכן בהחלט שתהיו חשופים לתביעה בגין הפרת חובת תום הלב במהלך המו"מ, ותחובו בפיצוי בגין הנזק שנגרם לצד הנפגע.

הפרטים המהותיים של העסקה סוכמו ביניכם, לחצתם ידיים ונפרדתם מחויכים, הצדדים פנו לעורכי הדין שלהם והתחילו לטפל בהכנת הטיוטה הראשונית של ההסכם ביניכם.
בין עורכי הדין הוחלפו מספר טיוטות ועורכי הדין הגיעו ביניהם להסכמה על הטיוטה. טרם חתמו הצדדים על ההסכם, אחד מהצדדים החליט "לרדת" מהעסקה מסיבה אשר אינה מתקבלת על דעת הצד השני.

יודגש, כי על פי הפסיקה, ככל שהשלב בו צד לעסקה פרש מהעסקה הינו מתקדם יותר, כך פרישתו יכולה להיחשב כפרישה בחוסר תום לב המצדיקה את פיצויו של הצד הנפגע.

האם השתכללה עסקה?
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי בעסקת מקרקעין יש להעלות את הסכמות הצדדים על גבי כתב, קרי הסכם, וזאת בעיקר עקב מורכבות העסקה והעלויות הגבוהות הכרוכות בה.

נקבע כאמור בפסיקה, כי הפרטים החשובים אשר מרכיבים את עסקת המקרקעין הם:
המחיר.
שמותיהם של הצדדים.
תיאורו של המקרקעין.
מהותה של העסקה.

פרטים אלה יש לכלול בהסכם ואם לאו ההסכם אינו תקף.

כלומר, בעת שהפרטים הנ"ל סוכמו, קל וחומר אם סוכמו בכתב, הן בזיכרון דברים ביניכם והן בטיוטות שהוחלפו בין עורכי הדין, מדובר בהסכם לכל דבר ועניין, וברוב המקרים, בית המשפט יטה לקיים את ההסכם, לכן יש להיזהר שבעתיים בעת שישנן הסכמות כתובות, ואף יתרה מזאת, כאשר יש ביניכם התחייבות כלשהי בכתב החתומה ע"י הצדדים, והכוללת את הפרטים המהותיים של העסקה.

ומה קורה אם רק לחצתם ידיים ואין עדיין שום דבר שסוכם ביניכם בכתב?
גם בכך יש להיזהר, שכן כבר נקבע בפסיקה, כי במקרים שמהם זועקת זעקת ההגינות, בית המשפט יכול לקבוע כי תום לב יבוא במקום דרישת הכתב, כלומר אף אם לא נחתם ביניכם אף מסמך אך צד אחד למו"מ היה חסר תום לב בעליל, בית המשפט יכול לקבוע כי התנהגותו הינה חסרת תום לב וכי עליו לשלם פיצוי כספי לצד שנפגע, או חמור מכך, שאכן מדובר בהסכם שיש לקיימו.
יש לציין, כי במקרה כזה, יבחן בית המשפט מהי מידת האשם של הצד המפר ומהי מידת ההסתמכות של הצד הנפגע. יובהר, כי נדרשת מידה של הפרת חובת תום הלב באופן אשר פגע באופן ממשי בצד הנפגע, תוך אשם מוחלט של הצד המפר.

מקרים נוספים שיכולים להיחשב כחוסר תום לב במו"מ:
אי מסירת פרטים או עובדות, שעל פי הנסיבות הקונקרטיות היה מקום לצפות כי יימסרו. הפסיקה קבעה, כי בנסיבות מסוימות, אדם המנהל משא ומתן, נדרש לחשוף פרטים מסוימים מיוזמתו, וזאת ללא קשר לשאלות שנשאלות או לא נשאלות על-ידי הצד השני למשא ומתן.
העלאת הצעות חדשות ובלתי סבירות במהלך משא ומתן, דחיית הצעות סבירות שהעלה הצד השני, נסיגה מהסכמות שהושגו, כל אלו ועוד עלולים להצביע על התנהגות הלוקה בחוסר תום לב.
כך גם במקרים בהם לא מסר צד אחד לשני את זהותו של המתקשר, כאשר ידע כי זהות המתקשר חשובה, וכן במקרים בהם ניהל צד כלשהו משא ומתן ללא שום כוונה להתקשר בהסכם עתידי אלא לשם קבלת מידע בלבד.

ד. לסיכום:

עקרון תום הלב הינו בעל חשיבות רבה, ומוטל על הצדדים כבר מתחילת המו"מ ביניהם.
מטרת החובה לשמור על תום לב, מקורה ברצון המחוקק למנוע מצגי שווא, רמאויות וכיוצ"ב.

בתי המשפט כיום, נוטים לתת חשיבות עליונה לתום הלב של הצדדים במהלך המו"מ, וצד שלא פעל בהתאם לחובה זו המוטלת עליו, יהיה לרוב, הצד שבית המשפט יפסוק כנגדו.

בעסקאות מקרקעין, חובה על הצדדים לגלות את כל הידוע להם, הן לעורך הדין שמייצג אותם והן לצד שעימו הם מנהלים את המו"מ. הסתרה של פרטים כלשהם תתגלה ברוב המקרים ע"י עורך הדין המייצג את הצד שכנגד, ואם הדבר יתגלה בשלב מוקדם, עלולה העסקה "להתפוצץ" או לגרום, במקרה הטוב, לחוסר אמון בין הצדדים לעסקה, כבר מההתחלה. במידה והפרטים שהוסתרו יתגלו בשלב מאוחר יותר, בין אם לאחר החתימה על ההסכם, ובין אם בשלב מתקדם יותר בו העסקה כבר הושלמה, עלול הדבר להוביל לסכסוך משפטי בין הצדדים, אשר יכול להימשך שנים רבות ובנוסף, לגרום לעלויות כספיות נכבדות לשני הצדדים.

האמור לעיל אינו בא במקום יעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. הסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד