בחודשים האחרונים, נראה היה כי דברים טובים עמדו להתרחש בתחום השכירות בישראל, ובתוך כך עמד סוף-סוף לעבור חוק השכירות ההוגנת.

בשנת תשל"א-1971, חוקק חוק השכירות והשאילה, אשר חל היום, ואשר היה אמור להסדיר את היחסים בין שוכרי הדירות לבעלי הדירות. בפועל, החוק הנ"ל מצומצם מאוד, לאקוני ברובו ואינו נותן מענה על מחלוקות רבות הקיימות בשוק השכירות בין שוכרי דירות לבעלי דירות.

מאז חוקק החוק הנ"ל, לא הייתה יוזמה משמעותית כגון חוק השכירות ההוגנת (להלן: "חוק השכירות החדש") שהוצג לפני מספר חודשים על ידי שר האוצר דאז, מר יאיר לפיד, מטעם מפלגת "יש עתיד".

חוק השכירות החדש עתיד היה להגן בעיקר על שוכרי הדירות, וזאת בשני מישורים – במישור האחד, הוא תיקונו של חוק השכירות והשאילה הנוכחי בנושאים שבחלוף השנים, נראה כי החוק הקיים אינו מציע פתרונות הולמים להם, ויש בפתרונות אלה להיטיב את ההסדרה לגבי הסכם השכירות למגורים. במישור השני, הוא הבטחתה של רמת איכות מינימלית לדירות, כך שבתנאי ביקוש ובכלל, השוכרים ייהנו מדירות בעלות רמת איכות מסוימת, כפי שתיקבע בחוק, ולא למטה מזה.

להלן, אציין חלק מעיקרי הצעת החוק:

חוק השכירות החדש היה אמור להגן על השוכר, בין היתר, על ידי הגבלת העלאת דמי השכירות למשך 3 שנים מיום חתימת הסכם השכירות, אף אם התחלף שוכר בתקופה זו. הטלת חובה על בעל הדירה, לגלות לשוכר מה היה גובה דמי השכירות ששולמו ב- 12 החודשים שקדמו לכריתת הסכם השכירות עימו, וכן את המועד שבו החלה לגבי הדירה תקופת ההגבלה. כמו כן, בעל דירה היה צריך להציג בפני השוכר עותק של הסכמי השכירות, הכוללים סעיפים הנוגעים לדמי השכירות ולתקופת השכירות, שקדמו להתקשרות זו, במסגרת אותה תקופת הגבלה.

חובת עשיית הסכם שכירות בכתב בלבד.

חובת מסירת העתק מהסכם השכירות לשוכר.

שמירת זכויות השוכר מול רוכש אחר של הדירה בעת מכירתה.

חובת גילוי בעל הדירה על אי התאמה במושכר עצמו ובסביבתו.

קביעה מפורשת בחוק מה תחשב כדירת מגורים ומהם האביזרים הבסיסים הנדרשים לצורך השכרתה, בציון כי דירה הקטנה משטח של 26 מ"ר אינה ראויה למגורים. זכאות השוכר לניכוי דמי שכירות או השבתם, במקרה שבו הושכרה דירה שאינה ראויה למגורים כקבוע בחוק.

הגבלת גובה הביטחונות להשכרת הדירה עד שליש מתקופת השכירות, ולא יותר מסכום מצטבר של 6 חודשי שכירות.

חובת הודעה של בעל הדירה לשוכר על כוונתו למימוש הערובות.

בעל דירה שביטח את דירת המגורים שבבעלותו בביטוח דירה (ביטוח מבנה), לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם את דמי הביטוח, כולם או חלקם.

ואלו רק חלק מהנושאים בהם מטפל החוק החדש.

חוק השכירות החדש בהחלט מתייחס למספר רב של נושאים אשר ראוי וצריך לתת עליהם מענה במסגרת החוק. עם זאת, לעניות דעתי, ראוי היה להתייחס בחוק השכירות החדש, לנושא התיקונים אשר נדרשים במושכר, באופן שונה. יש לציין, שנושא התיקונים הינו הגורם מספר אחד לחיכוכים בין בעלי דירות לשוכרים, ואלו הסכסוכים אשר בסופו של דבר מגיעים לפתחו של בית המשפט.

לרוב, השאלה העולה הינה – על מי מהצדדים חלה החובה לתקן את הפגם ו/או הקלקול, בהתאם לסעיף המתייחס לנושא זה בהסכם השכירות. לרוב, בעלי הדירות מנסים לצמצם כמה שיותר את מחויבותם כבעלי הדירה לתקינותה של הדירה, ואף יש כאלה המנסים להטיל את מלוא האחריות לתיקון כל פגם ו/או קלקול על שוכר הדירה, כאשר לעתים מדובר בתיקונים אשר עשויים להסתכם בעשרות אלפי שקלים.

בחוק השכירות החדש קיים מנגנון אשר מתייחס לנושא התיקונים הנדרשים במושכר, כאשר בחלקו הרב הוא עונה על הבעייתיות הקיימת, אך בסעיף החדש נוסחה הוראה מעט בעייתית מבחינת פרשנותה. ההוראה הנ"ל בחוק השכירות החדש, מובאת באופן הבא:

"השוכר יתקן על חשבונו פגם או ליקוי בדירה (בסעיף זה – פגם) אשר ניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאיננו בעל מקצוע בתחום והוא קל ערך"

הוראה זו מנוסחת באופן כוללני והיא ניתנת לפרשנות מאוד רחבה, כגון באשר לשאלות – מהו תיקון סביר? מהו תיקון אשר ניתן לבצעו על ידי מי שאיננו בעל מקצוע? מהו תיקון קל ערך? סביר להניח כי לאחר שהוראה כאמור תעבור, כל שוכרי הדירות יהפכו בין-לילה לשרברבים, אינסטלטורים, חשמלאיים וכיוצ"ב, ויתחילו סיכסוכים בין בעלי דירות לשוכרים בנוגע לפרשנות סעיף זה – סיכסוכים אשר כנראה יעסיקו עוד רבות את בתי המשפט.

רצוי יהיה להסדיר את חוסר הבהירות מבעוד מועד, כגון באמצעות קביעה בחוק ו/או בתקנות מהו אותו רף מקסימלי לתיקון "קל ערך". לדוגמה, כל תיקון שעלותו מסתכמת בסך של 100 ₪.

כמו כן, חסרה בחוק השכירות החדש התייחסות למקרים בהם נדרש השוכר לפנות את הנכס במהלכו של הסכם שכירות תקף. ראוי היה ליצור מנגון, אשר היה מאפשר לשוכר להכניס במקומו שוכר חלופי אשר מוכן לקבל עליו את כל תנאי ההסכם שנחתם בין הבעלים לבין השוכר היוצא, וללא אפשרות בה הבעלים מתנגד, אלא ממניעים סבירים והגיוניים.

אומנם חוק השכירות החדש איננו מושלם, אך אין ספק, כי מטרתו הבסיסית הינה חברתית וסוציאלית ובאה להגן על שוכר הדירה אשר הינו הצד החלש ביחסים המשפטיים שבין שוכר הדירה לבעליה.

החוק עצמו מסדיר בעיות משפטיות רבות הקיימות ביחסים המשפטיים שבין בעלי הדירות לשוכרים, ואשר כיום סובלים מהם בעיקר שוכרי הדירות.

לדאבונם של שוכרי דירות רבים, חקיקתו של חוק השכירות החדש נעצרה לחלוטין בשל החלטתו של ראש הממשלה מר בנימין נתניהו, להפיל את הממשלה תוך ידיעה ברורה שהמהלך יעצור את קידום הטיפול בשוק הדיור.

חוק השכירות ההוגנת, בנוסחו החדש, הינו חוק ראוי אשר עשוי היה להשלים חסרים רבים אשר כיום אין להם כל מענה במסגרת החוק.

נוכל רק לקוות שכאשר תקום ממשלה חדשה, תהיה זו ממשלה אשר בראשותה יעמוד ראש ממשלה שייקח אחריות על נושא הדיור במדינת ישראל, וידאג להעביר את חוק השכירות החדש.

האמור לעיל אינו בא במקום יעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. הסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד