חג הפסח כבר בפתח, וכמידי שנה, לקראת שיאי עונת הנדל"ן, נשאלת השאלה שעולה לא אחת ומעסיקה את רוכשי הנדל"ן. בבואנו לרכוש דירה עומדות בפנינו מספר אפשרויות – רכישת דירה חדשה מקבלן או רכישת דירה יד שנייה. לכל אחת מהאפשרויות האלו יש יתרונות וחסרונות משלה, ועל כך נדון במאמר זה.

רכישת דירה חדשה מקבלן:

רכישת דירה חדשה מקבלן מספקת יתרונות רבים, ומנגד חסרונותיה העיקריים נובעים בעיקר מהעלות הגבוהה יותר (כאשר מדובר באותו אזור ובאותו סטנדרט בניה) ומאי הוודאות במועד השלמת הבניה.

היתרון הבולט של רכישת דירה מקבלן הוא החזות החיצונית המרשימה והחללים המשותפים והמפוארים של הבניינים החדשים,  ובנוסף לכך  סטנדרט הבנייה גבוה ומתבטא בין היתר, באסלות תלויות, ריצוף מרשים, דלתות איכותיות, תריסים חשמליים וכיוצ"ב. וכמובן, קיימת תקופת אחריות של הקבלן לגבי ליקויים, תיקונים וכו'.

הדירות החדשות נבנות עם מרפסת שמש, חניה צמודה או שתיים ובמרבית המקרים קיים גם מחסן. הבניינים נבנים על פי תקן לעמידות בפני רעידות אדמה, ולפי דרישות התקן כנגד שריפות. כמו כן, בכל דירה חדשה מקבלן נבנה היום ממ"ד שהוא צורך חיוני במדינה כמו שלנו.

יתרון בולט נוסף בקניית דירה מקבלן הוא גמישות בתכנון הדירה והתאמתה לצרכיכם. אם רכשתם את הדירה "על הנייר" בשלב התוכניות או בתחילת הבנייה כשעדיין לא התבצעה בה חלוקה פנימית, יאפשרו לכם מרבית הקבלנים לבצע שינויים מסוימים ללא תשלום.

אך לצד היתרונות הרבים, נלווים לרכישת דירה חדשה מקבלן גם חסרונות שיש לקחת אותם בחשבון, לדוגמה: מחיר דירה חדשה מקבלן לרוב אינו מסתכם רק בסכום התמורה הקבוע בחוזה, כיוון שהתשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה. כמו כן, תידרשו לשלם גם את שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הקבלן וסכומים בלתי מבוטלים בעבור תשריטים ובעבור רישום בית משותף ורישום הזכויות בדירה על שמכם.

זכרו, כי יש לקחת בחשבון שבדירה הנבנית בשכונה חדשה המצויה בשלבי בנייה ראשוניים, במשך תקופה ארוכה תמצאו את עצמכם מתגוררים בתוך אתר בנייה של ממש עם רעש, אבק ולכלוך, עד שמסתיימת בניית השכונה כולה.

רכישת דירה יד שניה:

לעומת זאת, דירת יד שניה היא לעיתים ישנה יותר ומתוקף זאת תימכר במחיר זול יותר ולעיתים תכלול חדרים ששטחם גדול יותר מאלו שבדירה חדשה מקבלן. רכישת דירת יד שנייה תעניק לכם יותר שקט נפשי שכן "כאב ראש" ידועים ברכישת דירה חדשה מקבלן מנוטרלים. כך למשל אין את אלמנט הסיכון הקיים בדירה חדשה, יש פחות התעסקות עם ליקויי בניה שלעיתים קיימים בדירה חדשה, אין הוצאות כספיות בלתי צפויות כמו הצמדה למדד תשומות בנייה, ומעל לכל – אתם רואים בדיוק את המוצר המוגמר ושום דבר לא יפתיע אתכם.

בנוסף, מועד מסירת הדירה הוא התאריך שנקבע בחוזה ללא עיכובים הנובעים מאי השלמת הבנייה במועד, ובדרך כלל תאריך המסירה הוא בטווח של מספר חודשים ויכול להיות גם באופן מיידי. החסרון הבולט הוא בכך שאתם נכנסים לדירה שגרו בה אנשים אחרים ועיצבו אותה על פי הטעם האישי שלהם שלא תמיד תואם לטעם שלכם, אך כמובן שניתן לשנות חלק מהדברים בעלויות כספיות נוספות. בנוסף, תיאלצו גם להתפשר על דברים שלא ניתן לשנות כמו גיל הבניין או הלובי בבניין.

יתרון נוסף ברכישת דירה יד שניה הוא שהדירה ממוקמת בשכונה קיימת ובנויה (ברוב המקרים) ולא בתוך תוכו של אתר בנייה. בתוך כך, אופי השכונה כבר מבוסס, כמו גם מוסדות עירוניים, כבישים, מדרכות ותחבורה ציבורית מסודרת.

החיסרון המרכזי של רכישת דירת יד שניה הוא שלא בכל דירה יש ממ"ד (רק בשנת 1991 החלו לבנות דירות עם ממ"דים בעקבות החוק על בניית ממ"ד בכל דירה). בחלק מהבניינים הישנים גם אין מעלית, או שיש מעלית אחת והיא קטנה, ולא תמיד יש בבניין חניה לדיירי הבניין או אף חניה שרשומה על שמכם בטאבו.

ללא קשר לסוג הדירה שתבקשו לרכוש לבסוף, חשוב להיות יסודיים ולבדוק בעירייה מהן תוכניות הפיתוח לאזור כולו, בדקו את סביבת הבניין, שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שטח פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. ואם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הבניין בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי וכיוצ"ב דברים הרלוונטיים לכם ולמצבכם המשפחתי.

לסיכום:

עסקת מקרקעין המתבצעת בפעם הראשונה, או בכלל, היא בדרך כלל עסקה בסדר גודל אחר ממה שאנו נתקלים בו במהלך חיי היום-יום שלנו. אנו נדרשים לשאלות של מיסוי, משכנתא ותכנון ארוך טווח. על כן, כאשר אנו ניגשים לעסקה בסדר גודל זה בחיינו, מומלץ להתייעץ ולערוך עסקה כזאת בסיוע של עורך דין נדל"ן.

משרדי מייצג רוכשים, מוכרים וקבלנים בעסקאות מכר/רכישה של דירות, בדיקות מיסוי מקרקעין, הסדרת רישום בטאבו, בחברות משכנות וברשות מקרקעי ישראל, עסקאות קומבינציה ועסקאות מכר של משקים חקלאיים.

משרדי ילווה אתכם בכל שלב, ייעץ לכם וייתן לכם מענה מקיף לשאלות הנדרשות הנובעות מהסכמים אלו.