ככל והנכם מתכוונים לרכוש מגרש לצורך השקעה או לצורך בניה עצמית, עליכם לבצע מספר רב של בדיקות מקדימות.

ישנם סוגים שונים של מגרשים, כאשר ניתן למשל לרכוש מגרש שמוגדר כקרקע חקלאית או קרקע המצויה בהליכי הפשרה מקרקע חקלאית לקרקע לבניה – חשוב לשים לב, כי על מגרש כזה לא ניתן יהיה לבנות בית/בניין באופן מידי וגם אם המקרקעין הללו מצויים בהליכי הפשרה, ההליך עלול לקחת שנים רבות.

לרוב, מדובר בקרקעות שנמכרות במחיר נמוך משמעותית מקרקע המיועדת לבניה, מכיוון שלא ניתן להשביח את הקרקע ולבנות עליה. בהקשר זה המשוואה פשוטה – ככל והסבירות שניתן יהיה לבנות על הקרקע עולה, כך גם מחירה יעלה בהתאם.

במקרה אחר, ניתן לרכוש מראש קרקע המיועדת לבניה, כאשר ככל וניתן לבנות על שטח גדול יותר מהקרקע ו/או מספר רב יותר של יחידות דיור – שווי המקרקעין יהיה יותר גבוה בהתאם.

לכן, יש לבחון היטב מהו היעוד של המקרקעין והאם התמורה שנדרשת אכן מצדיקה את ייעודם.

בנוסף, יש לבחון אילו זכויות אתם רוכשים, היינו האם מדובר בקרקע פרטית הרשומה בטאבו כזכות בעלות או שמא מדובר בזכות חכירה. הדבר עלול להשפיע על מחיר הקרקע ועל הפרוצדורה הנדרשת לביצוע הליכים הקשורים לקרקע.

בהתאם לנסח הטאבו ו/או לאישור זכויות הנוגע למקרקעין, יש לבחון האם יש עיקולים, הערות אזהרה המעידות על בעיה או מניעה למכירה ו/או רכישה, צווי הריסה על מבנים ישנים ככל וישנם על המקרקעין, זכויות של צדדי ג' במקרקעין ועוד.

כמו כן, יש לערוך בדיקה מקיפה ברשויות בנוגע לכך. כך, יש לבחון היטב מהן זכויות הבניה שחלות על המקרקעין בהתאם לתוכניות הבניין החלות על המקרקעין. כמו כן, יש לבחון מה מתכננים לבנות באזור, כגון שטחי מסחר, כבישים וכו' שכן הדבר עלול להשפיע על שווי המקרקעין.

יש לבחון היטב אילו מסים יש לשלם בגין ביצוע העסקה:

תשלום מס רכישה לרוכש, עומד נכון להיום על שיעור של 6% משווי הרכישה, וניתן להפחיתו באמצעות הגשת בקשה מתאימה על ידי עורך הדין שמטפל בעסקה מטעם הרוכש ובתנאים מסוימים.

כמו כן, ישנו תשלום מס שבח אשר חל על המוכר, ולצורך עמידה על שיעורו יש לערוך חישוב מס מתאים על ידי עורך הדין שמטפל מטעם המוכר בעסקה ולנסות להפחית את תשלום המס ככל וניתן.

בנוסף לכך, יש לבחון מהו היטל ההשבחה הצפוי על הנכס, על מנת להיערך בהתאם ולהשאיר מספיק כסף בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר, ולבחון האם צפויים תשלומים של היטלים נוספים כגון היטלי פיתוח, סלילה, ביוב וכו'.

יודגש, כי מדובר בעסקה מורכבת הדורשת בדיקות רבות ומקיפות ולכן לצורך הוצאתה לפועל יש לקבל ייצוג צמוד ומקיף על ידי עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין.

עורך דין און איל ינקו, מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין ובעל ניסיון רב בייצוג בעסקאות מקרקעין מורכבות וסבוכות וזמין עבורכם לכל פנייה ושאלה.