מחבר: און איל ינקו, עו"ד ומגשר

תמ"א 38 הינה תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אשר אושרה בשנת 2005 ומטרתה העיקרית הינה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

התוכנית חלה על בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני יום 1 בינואר 1980 ואשר נקבע על ידי מהנדס כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413 (תקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה), כאשר לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, רק אם נקבע על ידי מהנדס שהמבנה לא נבנה על פי תקן ישראלי 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביו, תחול עליהם התוכנית.
חשוב לציין, כי לא יותר חיזוק מבנה קיים על פי תמ"א 38 אלא אם בחן מהנדס את עמידות המבנה בפני רעידות אדמה וקבע בכתב כי יש לחזקו.

לאורך השנים, התוכנית עודכנה ושודרגה, בעיקר כדי לאפשר למבנים רבים ככל האפשר להיכלל בה.

התיקונים העיקריים בתמ"א 38

• תיקון מספר 1: נערך בשנת 2007 ועסק בהוראות פרשנות אשר מבהירה מספר הוראות בתוכנית המקורית, בעיקר ביחס שבין תב"ע (תוכנית בניין עיר) מפורטת לבין תמ"א 38.

• תיקון מספר 2: נערך בשנת 2010 ועסק בהוספת האפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין. תיקון זה ידוע יותר בשם תמ"א 38/2 ויש הקוראים לו "פינוי בינוי", אך יש לדעת, כי קיים שוני בין תמ"א 38/2 לפרויקט של "פינוי בינוי", ולעניין "פינוי בינוי" קיים חוק ספציפי. לא נעמוד כעת על ההבדלים בין הפרויקטים הנ"ל.

• תיקון מספר 3: נערך במאי 2013 והרחיב את סל הזכויות מכוח תמ"א 38 ואפשר הוספת 2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית והחיל את ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה ושינויים נוספים.
יש לציין, שכעת מתגבש תיקון רביעי לתמ"א 38 שככל הנראה יחיל את השינויים הבאים:

• החלת תמ"א 38 גם על בתים משותפים שנבנו בין השנים 1992-1980.

• תורחב החלת תמ"א 38 גם על מבנים שאינם למגורים כגון במוסדות ציבור, במבני תעסוקה ובנייני משרדים.

• מתן הטבות והקלות לחיזוק מבנים בפריפריה.
מה מקובל שבעלי הדירות מקבלים כתוצאה ממכירת זכויות הבניה במסגרת פרויקט תמ"א 38?

• חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה.
• תוספת בניה לדירות הקיימות של עד 25 מ"ר לכל דירה באמצעות: תוספת ממ"ד ו/או תוספת מרפסת שמש ו/או תוספת מחסן ו/או תוספת חניה.

• שיפוץ כולל לכל מעטפת הבניין, חידוש מקיף של התשתיות המשותפות בבניין, התקנת מערכות ביוב ומים חדשות, חיפוי הבניין, תוספת מעלית וכיוצ"ב.

• שדרוג מלא של כל מתחם קומת העמודים והכניסה לבניין כולל בניית חדר אשפה וכיוצ"ב.
ממה להיזהר ולמה לשים לב בפרויקטים של תמ"א 38?

בחירת נציגות

מומלץ לבחור נציגות בניין שתפקידה לרכז את התהליך, לרבות הבאה לאישורם של יתר בעלי הדירות, מספר יזמים לצורך בחירת היזם אשר יבצע את הפרויקט. כמו כן, תפקיד הנציגות יהיה לנהל משא ומתן מול היזם שנבחר לצורך שיפור התנאים המסחריים של הפרויקט עבור בעלי הדירות, כאשר יש לציין שבפרויקטים של תמ"א 38 הנציגות מקבלת סמכויות לא מבוטלות לאשר ואף לחתום על מסמכים משפטיים, לכן יש להיזהר בבחירת הנציגות וליצור מנגנוני בקרה גם על הנציגות.

בחירת עורך דין לליווי הפרויקט

מומלץ להתחיל את כל התהליך של פרויקט התמ"א 38 עוד בטרם בחירת היזם באמצעות בחירת עורך דין מקרקעין מטעם בעלי הדירות בבניין וזאת על מנת שכל מסמך משפטי אשר יוצג לבעלי הדירות על ידי היזם ועליו ידרשו לחתום יעבור בדיקה משפטית קפדנית, תיקון ו/או הוספת הערות משפטיות באופן אשר מגן על זכויותיכם המשפטיות כבר מתחילת התהליך.
לאחר השלב בו יתקבלו הסכמות בעלי הדירות לביצוע הפרויקט בבניין באמצעות חתימתם על טופס הסכמה אשר יוכן על ידי עורך הדין של היזם ויעבור תיקון על ידי עורך דין מטעם בעלי הדירות, ניתן יהיה להתחיל את המשא ומתן על תנאי ההסכם בין נציגות הבניין לבין היזם.

בשלב הזה בעלי הדירות מוכרחים כבעלי הדירות בבניין לקבל ייצוג משפטי על ידי עורך דין מטעמם על מנת להסדיר בהסכם התמ"א 38 בין היתר את הדברים הבאים:

• פרטים מלאים של היזם/קבלן – כולל בדיקה של איתנות היזם ו/או החברה אשר עתידה לבצע את הפרויקט ו/או ניסיונה בתחום ואמינותה.

• פירוט הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים – בין היתר לציין באופן מובהק וברור מה התמורה שבעלי הדירות מקבלים כתוצאה ממכירת זכויות הבניה שלהם ליזם.

• פירוט מדויק של לוח הזמנים – לרבות מועד תחילת העבודה, מועד סיומה, מועד תחילת מכירת הדירות החדשות וסנקציות משמעותיות במקרה של איחור בסיום העבודות.

• פוליסת ביטוח – לכיסוי נזקים שעלולים להיגרם לבעלי הדירות ולרכושם. על פוליסת הביטוח להיות מקיפה ובסכומים גבוהים אשר מתאימים להיקף הבנייה.

• נושא בעל חשיבות עליונה הינו הביטחונות לביצוע הפרויקט:

  • בפרויקטים של תמ"א 38/1 מקובל לתת ערבות כספית אוטונומית הנקראת "ערבות ביצוע" בגובה של כ – 40% מעלות ביצוע העבודות, לצורך הבטחת ביצוען בפועל וכן ערבות כספית אוטונומית לתקופת בדק (תקופה של 12 חודשים בהם על הקבלן המבצע לבדוק האם קיימים ליקויים בבניה).
  • בפרויקטים של תמ"א 38/2 מקובל לתת ערבות חוק מכר בשווי של הדירה החדשה לפי הערכת שמאי, ערבות כספית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות, ערבות לתשלום מס השבח, ערבות כספית אוטונומית לבדק, כאמור לעיל, וערבות כספית אוטונומית לצורך הבטחת רישום הדירות בסופו של יום על שם בעלי הדירות.

• הוצאות – יודגש, כי מקובל בפרויקטים של תמ"א 38 אשר לרוב רווחיים ליזם, שהיזם לוקח על עצמו את כל ההוצאות הקשורות לפרויקט וגם את ההוצאות אשר נראה לכאורה שאמרות לחול על בעלי הדירות, ובין היתר, את הוצאות שכר הטרחה של עורך הדין מטעם בעלי הדירות, מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות, אדריכל, אגרות, מס שבח, היטלים ועוד. אולם, יש לציין זאת באופן מפורט בהסכם התמ"א 38 שבין בעלי הדירות לבין היזם.

בחירת יזם

יש לבחון האם ליזם אשר מעוניין לבצע את הפרויקט יש ניסיון קודם בתחום, ורצוי לבדוק, לבחון ולראות בפועל פרויקטים של תמ"א 38 שבוצעו על ידו. יזם אשר כבר ביצע פרויקטים דומים יוכל לתת מענה טוב ומהיר לדרישות בעלי הדירות, לדעת לתת פתרונות למצבים בהם עלול הפרויקט להתעכב או להיתקע וכיוצ"ב.
כמו כן, יש לבחון היטב את איתנותו הכלכלית של אותו יזם מכיוון שהיו לא מעט מקרים בהם יזם נטש פרויקט באמצע בשל מחנק כספי ו/או אי קבלת ליווי בנקאי.

תופעה נוספת ממנה יש להיזהר, הינה מאותם יזמים אשר הינם בפועל רק "קבלני חתימות" אשר מטרתם היא להחתים את בעלי הדירות בבניין ולמכור את הפרויקט ליזם אחר תמורת גזירת קופון נכבד על חשבון בעלי הדירות.

סיכום

הנקודות אותן ציינתי במאמר זה, הינן בעלות חשיבות עליונה בפרויקטים של תמ"א 38, אך מהוות רק חלק מצומצם מהדברים עליהם יש לעמוד בהסכם תמ"א 38.

חשוב מאוד לבחור עורך דין אשר ילווה את בעלי הדירות כבר מתחילת הפרויקט, שהינו בקיא במטריה המשפטית הספציפית לפרויקטים של תמ"א 38 ויכול לתת מענה הולם לבעיות משפטיות העלולות לצוץ בהמשך התהליך.
עו"ד און איל ינקו מייצג בעלי דירות ויזמים בעסקאות של תמ"א 38.