מדריך – השכן פיצל דירה: כיצד ניתן להתמודד?

תופעת פיצול הדירות בניגוד לחוק בישראל הולכת ומתרחבת בשנים האחרונות. משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירה להשקעה, להשקיע בשיפוץ מינימלי על מנת לחלק את הדירה למספר יחידות דיור ובכך הם מגדילים את דמי השכירות ואת התשואה על ההשקעה שלהם.

למרות שמבחינה עסקית מדובר ברעיון נהדר, כאשר הדבר נעשה בניגוד לחוק התכנון והבניה וללא ההיתרים הנדרשים לכך בחוק מדובר למעשה בעבירה.

לאחרונה, הרשויות המקומיות מנהלות מלחמה בניסיון למגר את התופעה ונראה, כי אף הערכאות השיפוטיות נרתמות למאבק.

כיצד אתם כשכנים או כנציגות הדיירים יכולים להתמודד עם שכן שבחר לפצל את דירתו?

• המנגנון הראשון, הוא פנייה למחלקת הנדסה בעירייה או במועצה המקומית והגשת תלונה על פיצול דירה.
• ברוב המקרים, הרשות המקומית תשלח פקח מטעמה אשר יבדוק ויצלם את החריגה. אם הדבר נעשה בניגוד לחוק אותו שכן יזומן לשימוע וייתכן שאף יוגש נגדו כתב אישום.
• חשוב להבהיר, כי פנייה לרשות המקומית מוציאה את הטיפול מידכם ולא תהיה לכם יכולת להשפיע על ההליך.
• המנגנון השני, הוא פנייה לבית המשפט או למפקח על המקרקעין בתביעה, כי פיצול הדירה פוגע בערכן של הדירות האחרות בבניין. פנייה למפקח על המקרקעין בדרך כלל מהווה הליך מהיר יותר וניתן לפנות לערכאה זו גם ללא ייצוג של עורך דין.
• המנגנון השלישי, הוא הגשת תביעת נזיקין אזרחית בגין מטרד עקב הצפיפות הצפויה, אי נוחות, רעש, לכלוך, ירידת ערך הדירות וכדומה. חשוב לשים לב, שככל ובוחרים להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולא לערכאות אזרחיות בגין פיצול דירה, את התביעה הנזיקית יש להגיש בד בבד עם הגשת התביעה למפקח לבתי המשפט האזרחיים ולבקש פיצול סעדים כיוון שלמפקח אין סמכות לדון בתביעות נזיקיות כפי שנפרט להלן.

בעניין זה, הניצן הראשון למאבק בפיצול דירות באמצעות פנייה למפקח על המקרקעין החל בפסק דין תקדימי שניתן בתאריך 23.12.2008 בפני המפקחת על רישום מקרקעין בעכו (במסגרת תיק מס' 42/08) שם אחד השכנים תבע את שכנו על כך שפיצל את דירתו לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכיר אותן.

לטענת התובע הפיצול מהווה הוספת יחידות דיור לבית המשותף ובכך יש פגיעה בערך דירתו לאור הגדלת הצפיפות בבית המשותף דבר שאף שמפחית את סיכוייו למכור את הדירה.

על פי חוק התכנון והבניה כל שינוי שבוצע בדירה מצריך היתר אלא אם מדובר בשינוי פנימי אשר מוגדר בחוק כך "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".

אשר על כן, בעל דירה רשאי לבצע שינוי פנימי בדירתו (כגון הריסת קירות, איחוד חדרים, הפיכת דירת חדרים לדירת לופט גדולה וכו') ללא קבלת היתר. עם זאת, נקבע בפסיקה, כי לפי המבחן הייעודי ולפי המבחן הפונקציונלי, פיצול דירה למספר דירות, כאשר בכל דירה יש מטבח, מקלחת, שירותים, ודוד שמש נפרדים, אינה נחשבת לשינוי פנימי מותר בדירה. זאת גם כאשר מבואה יחידה מביאה לכניסה אחת לדירה, ולאחריה יש התפצלות למספר דירות מפוצלות.

חשוב להבהיר, כי בנוסף להיתר חלוקת דירה מחייבת אף את הסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

ברגע שנודע לוועדה המקומית על פיצול דירה ללא היתר, הוועדה מגישה כתב אישום פלילי נגד בעל הדירה בעילה של בנייה בלתי חוקית. במסגרת התביעה הנתבע יהיה חשוף לקנסות גבוהים ואף יידרש להשיב את מצב דירת המגורים למצבה בטרם הפיצול.

יתרה מכך, בעת מכירת הדירה, הרשות המקומית עלולה לדרוש היטל השבחה בגין חלוקת הדירה וזאת כתנאי למתן אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין – כלומר, הוצאות כספיות נוספות.

במסגרת פסק הדין שהזכרנו לעיל הועלתה השאלה האם בנוסף להגשת כתב אישום על ידי הוועדה המקומית תיתכן האפשרות לתבוע את הנתבע גם מצד שכניו בבית המשותף.

כאן המקום לציין, כי המפקח על רישום המקרקעין אינו מוסמך לדון בעילות מתחום דני הנזיקין ועבירות על פי חוק התכנון והבניה.

אולם באותו עניין המפקחת קביעה, כי היא מוסמכת לדון בטענה לפגיעה שגרם אותו שינוי פנימי במבנה וקיימה דיון בטענות אלו בין היתר לאור לשון סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין המורה כי: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת".

עוד קבעה המפקחת באותו עניין, כי הלכה פסוקה היא, הנסמכת על ניסיון החיים והשכל הישר, כי הוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בבית, קל וחומר במקרה כמו זה בו הופך הבית מבעל 4 דירות לבעל 6 דירות. לגופו של עניין המפקחת קבעה, כי משהוכח כי דירת הנתבע פוצלה בפועל לשלוש דירות נפרדות והתובע לא נתן הסכמתו, ואף אם טרם הפיצול התובע הציג מצג לפיו הוא מסכים לפיצול דירת הנתבע, הרי שבסופו של דבר לא נחתם הסכם בין הצדדים, לכן מתחייבת המסקנה כי הפיצול נעשה שלא כדין.

לגופו של עניין נקבע, כי על הנתבע להרוס את שתי הדלתות הפנימיות התקין בדירתו ואת קירות הגבס המפצלים את הדירה.

לאחרונה בשנת 2019, ברחוב אשר 11 בחיפה בבית המשותף התעורר סכסוך שכנים על רקע שינויים שערך אחד הבעלים בדירתו בכך שפתח דלת יציאה מדירתו לחצר המשותפת ופיצל את הדירה לשתי דירות וכדומה.

הסכסוך הסתיים בפסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, יעל ליבוביץ במסגרת תיק מס' 8/562/2019, שקיבלה את תביעת השכן והורתה לשכן לבטל את פיצול הדירה.

המפקחת יעל ליבוביץ קבעה לעניין פיצול הדירה קבעה, כי "בעל דירה אינו רשאי לפצל את דירתו, או לבצע בה שינוי כלשהו, אף אם מדובר בשינוי פנימי, כאשר קיים חשש כי שינוי זה עלול לפגוע בערכן של דירות אחרות, והלכה פסוקה היא, הנסמכת על ניסיון החיים והשכל הישר, כי הוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בבית. תשתית הבית כולו, והרכוש המשותף תוכננו לארבע דירות במבנה מושא ההליך, ועתה יהא על בעלי הדירות המקוריים 'להתחלק' בו עם עוד דיירים נוספים".

פיצול דירה ללא מתן היתר והסכמת יתר דיירי הבניין מהווה בפועל מפגע מהותי שמשליך על איכות חייהם של דיירי הבניין ופוגע בקניינם. כלומר, פיצול דירה למספר דירות גורם בפועל להוספת דיירים לבניין, שמלכתחילה יועד למספר דיירים אחר.

הוספת דיירים לבניין גורמת להעמסה על תשתיות הבניין, על צנרת הבניין ועל צנרת הביוב האזורית; גורמת למצוקת חניה, למטרדי רעש, לצפיפות יתר; וכן לגודש על השירותים החברתיים-חינוכיים ומוניציפליים שמיועדים לתושבים ה"אמיתיים" של האזור, לפי התכנון המיועד של העיר. ניתן לומר כי תופעת פיצול הדירות מביאה, בסופו של דבר, לירידת ערכן של הדירות בבניין המשותף נוכח ריבוי הדיירים.

נושא פיצול הדירות הינו נושא מורכב ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות הרלוונטיות לנושא ואין להתייחס אליו בקלות הדעת. יש לבצע פעולות כאלה לאחר ייעוץ וליווי מתאים על ידי עורך דין הבקיא בתחום. מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו המתמחה בתחום הנדל"ן ובעת הצורך אנו יכולים למנוע מכם עוגמת נפש ולחסוך לכם כסף רב באמצעות תכנון זהיר ונכון.