חוק המארגנים או חוק המאכערים

חוק המארגנים אשר נקרא באופן רשמי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז – 2017. החוק גם ידוע בכינוי "חוק המאכרים".

בשנת 2017 אושר החוק במטרה להסדיר את נושא ההסכמים בפרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית (פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי) בין בעלי הדירות לבין הורם המלווה אותם לקראת חתימה על ההסכם הסופי לביצוע הפרויקט מול היזם.

החוק נבע בעיקר מלאקונה – חוסר של הסדרה בנושא כאשר מתווכים ניצלו חוסר זה והיו נוהגים לקחת על עצמם את ארגון הדיירים בהתנהלות שלהם מול היזם, על רקע פיזור הבטחות ללא כיסוי, והחתימו אותם על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן.

במקרים אחרים, הדיירים חתמו על חוזים עם המארגנים מבלי שהבינו את ההשלכות המשפטיות של החוזה ולעיתים אף מבלי לקבל אף פרט בסיסי על תפקידו של המארגן בפרויקט ומהי התמורה שתשלום לו.

מיהו המארגן?

פרויקטים מסוג התחדשות עירונית כוללים התקשרות עם מספר רב של דיירים ולעיתים נדרש תהליך ארוך עד מוציאים לפועל את הפרויקט.  מצידם של היזמים, הרצון הוא להיכנס לתמונה בשלב בו יש בשלות ממשית בקרב הדיירים כלפי התהליך, לצד רוב מינימלי להוצאת הפרויקט לפועל. על רקע עובדות האלו, צמח בישראל תפקיד של מארגן עסקה (או "מאכער"),שתפקידו לייצר מערכת של הסכמות בסיסיות בין בעלי הדירות, על מנת לקדם את הפרויקט ליזם. הגורם המארגן יכול להיות היזם בעצמו, עורך דין המייצג את הדיירים, נציגות הדיירים או מתווך חיצוני.

על מי משפיע חוק המארגנים ?

החוק משפיע על שני הצדדים לפרויקט גם על הדיירים וגם על היזמים כפי שנפרט להלן.

הדיירים:

• המטרה העיקרית של החוק היא הגדרה של לוחות זמנים ברורים להסכם, כדי שבעלי הדירות לא יהיו כבולים ליזם או המארגן לאורך שנים רבות ולפעמים ללא הגבלת זמן.
• החוק אף מטיל על המארגנים חובות שונות כגון: שקיפות, זהירות והגינות מול הדיירים על מנת להבטיח כי בעלי הדירות יבינו באופן מלא את ההסכם הליווי עליו הם חותמים.
• החוק מחייב את "מארגן העסקה" להסביר באופן מפורט על כל תנאי ההתקשרות ולחשוף כל מידע שחשוב שידעו מראש.
• על המארגנים לעשות זאת באמצעות אספה של בעלי דירות, בה משתתפים לפחות 40% מבעלי הדירות בבניין. על המארגן להודיע על האספה בכתב ו-7 ימים מראש.
• בכינוס עצמו, על המארגן להציג לבעלי הדירות נושאים כגון עיקרי ההסכם והחוק, בשם מי הוא פועל (אם הוא פועל בשם יזם מסוים),שכר הטרחה שישולם לו, לשתף אץ זהותו של בעל דירה הפועל יחד איתו לקידום הפרויקט ככל ומתקיים שיתוף פעולה שכזה ,מידע על הרשות להתחדשות עירונית ודרכי הפנייה אליה.
• רק לאחר שבעלי הדירות מקבלים הסבר מפורט כאמור במהלך האספה, מארגן העסקה ראשי להחתים את הדיירים על הסכם.
• בנוסף, על המארגן לאפשר את תרגום ההסכם לשפות כמו רוסית, ערבית ואמהרית, על פי הצורך ודרישת הדיירים.
• החוק אף מגדיר מהם אותם פרטים מהותיים אותם חובה לציין בהסכם מעיין זה: פרטי המארגן, מועד חתימת ההסכם, הבהרה על התמורה שיקבל בעל הדירה (אשר תקבע על פי ההסכם העתידי מול היזם),התשלום הניתן למארגן, התחייבות המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, הגינות ובאופן מקובל, התחייבות המארגן לאתר יזם מתאים, פרטי היזם מטעמו המארגן פועל, אם קיים, וכל אינטרס אישי של המארגן.
• בנוסף, כאמור, על פי החוק על ההסכם לכלול לוחות זמנים ברורים לקידום העסקה עם יזם, כאשר המארגן חייב להציג התקדמות ועמידה בלוח הזמנים בהתאם ללשון החוק, על פי השלבים השונים: החתמת אחוז מסוים של בעלי זכויות, קידום תכנוני של הפרויקט, וכיו"ב.
• במקרה בו המארגן לא עומד בלוחות הזמנים, ההסכם בין המארגן לבעלי הדירות יכול להיחשב כהסכם שבוטל, ללא מתן כל פיצוי מצד הדיירים למארגן. אולם, במקרה בו בעלי הדירות מבטלים את ההסכם עם המארגן לפני תקופת ההסכם, עליהם לשלם למארגן פיצויים.

היזמים:

• בראש ובראשונה החוק יוצר הפרדה בין יזמים למארגנים וכתוצאה מכך מבדיל בין עסקאות התחדשות עירונית הנחתמות בין היזם לדיירים, לבין עסקאות הנחתמות תחילה מול המארגנים בשלבים מוקדמים יותר של הפרויקט.
• החוק מייחס את החובה לקבוע לוחות זמנים ברורים גם ליזם אשר יכול לממש חלק מהתנאים להארכת התוקף של ההסכם הנחתם בין המארגן לבין הדיירים.

תוקף הסכם ארגון בפרויקט התחדשות עירונית

חוק המארגנים מגדיר לוחות זמנים מסודרים, על מנת להפחית את התלות של בעלי הדירות במארגן, ולתת למארגן אינטרס ממשי לקידום הפרויקט.

ברירת המחדל של תוקף ההסכם היא שישה חודשים (החל מהמועד הקובע, בו נחתם הסכם ארגון עם הדייר הראשון). הארכה של תוקף ההסכם מעבר לשישה חודשים תותר רק אם המארגן פעל על פי דרישות ספציפיות – החתמת דיירים נוספים על הסכם הארגון, או החתמתם על הסכם פינוי-בינוי או תמ"א 38 מול היזם או הקבלן. הארכה נוספת תתקבל רק בתנאי של הפקדת בקשה למתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט אצל רשויות התכנון.

לאחר תום התקופה המוגדרת בהסכם, התוקף שלו לא פג באופן אוטומטי, אך בעלי הדירות יכולים לקיים אסיפה ולהחליט באמצעות הצבעה אם ברצונם להמשיך את ההליך עם אותו יזם. אם בהצבעה יושג רוב נגד המשך ההתקשרות, יפוג תוקפם של כל ההסכמים שנחתמו עד לאותה נקודה, כך שהדיירים יהיו חופשיים לקדם הליכים מול כל גורם אחר שיחפצו.

כיצד חוק המארגנים משפיע על הדייר הבודד?

חשוב שכל מי שמתגורר בבניין ישן יכיר את חוק המארגנים בטרם מתחילים בתהליך של פרויקט מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין.

ההמלצה שלנו כעורכי דין להתחדשות עירונית היא להעביר את לשון החוק, את מטרתו והחובות שהוא מטיל על כל הצדדים לכלל הדיירים. מדובר בחוק שאינו ארוך, המנוסח בצורה ממוקדמת אשר מבהיר את זכויות בעלי הדירות והחובות של המארגן.

בכל מקרה, במקרה בו אתם הדיירים סבורים, כי המארגן אינו עומד באחד מסעיפי החוק- בהיבט של לוחות זמנים, מתן הסבר, ניסוח, פרטים חסרים או כל סיבה אחרת, עליכם לפנות לרשות ההתחדשות העירונית ולפרט על נסיבות המקרה.

חשוב לציין, כי החוק אמנם קובע את גבול האחריות של המארגן, אך הוא גם לא מסיר אחריות מהדיירים עצמם בשלבים שלפני החתימה- הן מול המארגן והן מול היזם.

חשוב שהדיירים יהיו מודעים לזכויותיהם ולא ימהרו לחתום על הסכם עם כל מארגן שמציע את עצמו. אם ההסכמים כובלים ללוחות זמנים ארוכים ללא כל התחייבות מצד היזם, כדאי להימנע מחתימה, בנוסף, כדאי לקבל ייעוץ מעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כבר בשלב הראשוני, על מנת שיבטיח עמידה של המארגן בכל סעיפי החוק החדש, וימנע טעויות שעלולות לעלות לכם כדיירים ביוקר בהמשך הדרך.

בנוסף, חשוב לדעת מול מי חותמים על הסכמה עקרונית בתחילת הדרך. תמיד כדאי שההסכמה בשלב כה ראשוני לא תגדיר יזם ספציפי בבלעדיות אלא נציגות דיירים או נציגות מקצועית חיצונית, כגון עורך דין פינוי בינוי המשמש בתור בא כוח של הדיירים. בפרויקטים גדולים בהם יש עשרות ואפילו מאות בעלי דירות, כדאי אפילו לשקול פנייה לשירותי חברה מארגנת.

להלן נרכז את החובות החלות על מארגן עסקה ואת משך הזמן שקובע החוק ליישומן:

סיכום

חוק המארגנים אמור להסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים למארגן, ולעזור לבעלי הדירות להבין את משמעות הפרויקט לפני כניסה לתהליך ארוך ומורכב. לכן, כדאי לדרוש כמה שיותר מידע ושקיפות מהמארגן, במיוחד על רקע כניסת החוק לתוקף, כאשר הוא מחויב לכך על פי חוק.

על הדיירים לעמוד על שלהם ולדרוש מהמארגן לעמוד בכל אחד מהסעיפים שכן, רק כך יוכלו הדיירים לוודא שהפרויקט מתנהל בצורה הוגנת, שקופה ומהימנה וכאשר האינטרסים של כולם חשופים.

בנוסף, עניין חשוב הוא הדיירים יוכלו לישון בשקט שכן ההתחייבות שלהם מוגבלת בלוחות זמנים מוגדרים היטב וכי יש להם תנאים לביטול ההסכם במקרה של הפרה.

משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית וכולל צוות מנצח של עורכי דין מומחים לתמ"א 38 ועורכי דין פינוי בינוי. בכל שאלה בעניין פשוט תרימו טלפון.