מהו היקף חובת גילוי של קבלן שמוכר דירה "על הנייר", במסגרת חובתו לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת במשא ומתן עם רוכש דירה?
על שאלה לא פשוטה זו, ענה בית המשפט העליון במסגרת ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ שניתן ביום 1.1.2023.
באותו עניין, חברות אלעד ישראל מגורים בע"מ ואמת"ש השקעות בע"מ – הינן הזכויות במקרקעין שבשכונת בבלי בתל אביב. בהתאם לתכנית בניין העיר התקפה, קידמו המשיבות את הקמתו של פרויקט מבני מגורים צמודים, שביניהם ניצב "מבנה לרווחת הדיירים" אשר מאכסן חדר כושר ושירותים שונים.
במהלך שנת 2014 התעניינה גב' נטע מור, ברכישת דירת מגורים בפרויקט הממוקמת בקומה הרביעית. על פי הסכם המכר עליו חתמה, הנוף הנשקף מהדירה הוא הפארק ובריכת שחייה אשר עתיד להיבנות כחלק מהפרויקט, ולשמש את דיירי צמד הבניינים.
אולם בפועל בדירה שנבנתה, רוב הנוף הנשקף מהדירה חסום על ידי גג המבנה שנבנה לרווחת הדיירים.
גב' מור, למעשה רכשה את הדירה בטרם הקמתה, "על הנייר". במועד כריתתו של הסכם המכר, טרם החלה בניית הפרויקט ואף טרם ניתן לו היתר בניה. כדרכן של עסקאות כאלה, הרוכשת לא יכלה להתרשם באופן בלתי אמצעי מהדירה ומתכונותיה, אלא נאלצה לדמיין את הדירה בעזרת המצגים שהוצגו לה על ידי החברות.
למעשה במסמכי התכנון כפי שהוצגו לרוכשת לא הוצג כי הגג יחסום את הנוף מדירתה. טרם כריתת הסכם המכר, הוגשה בקשה על ידי החברות, להיתר בניה לבניין וזאת כדי שיהיה מבנה לרווחת הדיירים. עיון בתשריט הבקשה מגלה בבירור שהמבנה לרווחת הדיירים תוכנן כך שגגו יהא גבוה מרצפתה של דירת הרוכשת, באופן שיחסום באופן ממשי את החזית הדרומית של הדירה וייצור את בעיית החסימה.
הבקשה להיתר בניה לא הוצגה לרוכשת על ידי החברות ולא הייתה חלק מהסכם המכר. בנוסף, הרוכשת אף חתמה על הבקשה להיתר בניה. רק לאחר שביקרה בפרויקט בפועל ושמה לב שהנוף מדירתה נחסם החלה לפתוח בהליכים כנגד החברות.
פסיקת בית המשפט העליון
באותו עניין בית המשפט העליון פסק, כי חובת גילוי של קבלן היא מוגברת כלפי רוכשים כמי שמוכרים דירות "על הנייר".וזאת כחלק מחובתן הכללית לנהוג עם הרוכשת, ועם כלל רוכשי הדירות בפרויקט, "בתום לב ובדרך מקובלת". חובת גילוי של קבלן זו, מוסיפה על חובות הגילוי שמוכר דירה חב לרוכש. על פי סעיפים 2 ו- 3 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק מכר דירות) – כפי שנקבע זה מכבר בפסיקה לפיה בוטלה הלכת "היזהר הקונה" ונכנסה הלכה, לפיה על המוכר חלה החובה לגלות את כל שידוע לו אודות הנכס אותו הוא מוכר.
הפרה של החברות
ההפרה בה נכשלו החברות ביחסיהן עם הרוכשת, באה לידי ביטוי בחוסר גילוי נאות ביחס לחסימה, אשר העלימו את בעיית החסימה מעיני הרוכשת וזו רכשה את הדירה ללא מודעות לבעיה כלל.
במקרה דנן, הנזק שנגרם לרוכשת על ידי התנהלותן הקלוקלת של החברות הנ"ל, בהיבט של גילוי העובדות טרום החוזה, משתווה לאובדן ההזדמנות שלה – אשר היתה מתממשת אילו ידעה הרוכשת, בזמן רכישת הדירה , על בעיית החסימה – לרכוש את הדירה במחיר זול יותר מזה ששילמה עבורה.
התייחסות בית המשפט העליון לאחריותה של הרוכשת
בית המשפט העליון התייחס גם לאחריות של הרוכשת בעניין. בפסק הדין נקבע, כי לפני שהרוכשת החליטה לרכוש את הדירה , היא ידעה שהמבנה לרווחת הדיירים עתיד להיבנות בסמיכות לדירה זו. כמו כן ידעה הרוכשת, או היתה אמורה לדעת, באותה נקודת זמן, כי ההסכם עליו היא חותמת אינו כולל בתוכו היתר בניה כאשר הוא מייחס לה מראש, הסכמה כללית לתוכן ההיתר העתיד להתקבל ולסביבתה של הדירה.
מצופה מרוכש סביר של דירה – קל וחומר רוכש סביר של דירת יוקרה (דוגמת הדירה אשר נרכשה על ידי הרוכשת).
בעניינו, על הרוכשת בתור מינמום להראות נכונות להתעניינות על מנת לברר את המצב. להתעניין, לשאול שאלות ולבדוק פרטים בכל הקשור למצב התכנוני של מבנה אשר עתיד להבנות לרווחת הדיירים, לרבות גובה המבנה בהשוואה לגובה הדירה.
עובדות אלו, אינן פוטרות את החברות מאחריותן בגין אי-גילויה של בעיית החסימה, אך הן מחייבות לזקוף לחובת הרוכשת, אשם תורם המפחית את זכאותה לפיצויים באופן משמעותי.
התווית כללים באשר לחובות החלות על הצדדים
למעשה בית המשפט העליון התווה כללים מאוד ברורים באשר לחובות החלות על צדדים ברכישת דירות על הנייר כפי שנפרט להלן:
היחסים המשפטיים שבין רוכש של דירה "על הנייר", לבין חברות יזמיות, כמי שמוכרות דירות כאמור לציבור במסגרת עסקיהן, משתייכים "לחוזים מיוחדים אשר נשלטים על ידי מערכות דינים מיוחדות, רגולטוריות בבסיסן".
מערכות דינים אלו נבדלות מהמערכות המקבילות אשר חלות על חוזים מסחריים רגילים, נטולי היבט צרכני או היבט רגולטורי אחר. עיקר ההבדל בין שתי מערכות דינים אלו טמון בהגנה על הצרכן, ובמקרים כדוגמת זו שתארנו לעיל, בהגנה על רוכשי דירות. רכישתה של דירה "על הנייר" נעשית בתנאים של מידע אסימטרי – כאשר רוכש הדירה יודע עליה ועל סביבתה מעט, אם לא מעט מאוד, יחסית למוכר הדירה אשר מחזיק במלוא המידע. במסגרת עסקאות כאמור, מוכר הדירה – יזם מקרקעין או חברה קבלנית – אוחז בידו גם בעודף כוח. ניהול הפרויקט בהיבט התכנוני, לרבות השגת היתרי בניה ושינוי ההיתרים הקיימים, מופקד באופן בלעדי בידיו, מבלי שלרוכש הדירה יהא מעמד כלשהו בהליכי התכנון והרישוי.
במילים אחרות: רוכש של דירה "על הנייר" מקבל לידיו במועד כריתתו של הסכם הרכישה, לצד הביטחונות לכספו אשר נדרשים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, והתקנות שהותקנו מכוחו, ולצד הגנות רגולטוריות נוספות, אשר באות מכוחו של חוק מכר דירות, מידע שמתאר את דירתו ואת סביבתה – הא ותו לא. את בדירה עצמה אין הרוכש יכול לראות ומסביבתה אין הוא יכול להתרשם במו עיניו. בנסיבות אלו, מחובתו של מוכר הדירה – חברה קבלנית או יזם מקרקעין – לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה; קרי, את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה ואם לאו, ומה המחיר הראוי מבחינתו לשלם עבור אותה דירה.
חובת גילוי של קבלן, יכולה לקום מכוחו של הסכם הרכישה, גופו כתנאי משתמע, ואף כתנאי מפורש, באותו הסכם. חובה כאמור גם מהווה חלק מחובתו הכללית של מוכר הדירה שלא להטעות את הרוכש ולהתנהל מולו, בשלב המשא ומתן לקראת הסכם הרכישה, בתום לב ובדרך מקובלת.
זאת ועוד, במספר פסקי דין נקבע שמצגים טרום חוזיים אשר הוצגו על ידי קבלן במסגרת משא ומתן לרכישת דירה "על הנייר" מהווים חלק מהחוזה עצמו, וזאת נוכח מאפייניהם הייחודיים של חוזים כאלה שעיקרם יחסי כוחות בלתי שווים ופערי המידע המשמעותיים שבין הקבלן לאדם מן היישוב אשר בא לרכוש ממנו דירה.
ההלכה שהלכה והתגבשה
ההלכה שהלכה והתגבשה ממקרה למקרה בעניינה של רכישת דירה "על הנייר" קובעת "כי יש לראות את הפרוספקט [שניתן לרוכש דירה "על הנייר" על ידי הקבלן] כמעין-הצעה לניהול משא ומתן, ובהיעדר מסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה". כן נקבע שעל-מנת להכיר במסמך חוזי כ"משנה את התנאים שנכללו בפרוספקט" על המסמך להיות נהיר ופשוט לרוכש הדירה באופן שיאפשר להבינו בנקל וללא סיוע אנשי מקצוע. בכל מקרה בו החוזה שסותר את המצג הטרום חוזי אינו ברור ונהיר דיו, יפורש המפרט לאור המצג הטרום חוזי.
המסגרת המשפטית של רכישת דירה "על הנייר" משווה מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת אשר מטילה על קבלן, מוכר הדירה "על הנייר", חובה לגלות לרוכש – בגילוי יזום, ולא רק במענה לשאלות – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה אותה הרוכש עומד לרכוש. במסגרת זו הקבלן יכול לקיים את חובת הגילוי המוטלת עליו בהפניית הרוכש למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת. אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם צריכים לקיים את חובתו, להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן.
משרדנו מתמחה בייצוג דיירים בעסקאות יד ראשונה ורכישת דירות "על הנייר", למשרדנו ניסיון רב בליווי עסקאות רכישה של דירות יד ראשונה ואנו נשמח לעמוד לצידכם בעסקה חשובה זו ולספק לכם את כל ההגנות הנדרשות.
