מדוע כדאי לפנות למשרד עו"ד המתמחה בעסקאות נדל"ן בעת ביצוע עסקת רכישה של נכס מסחרי?
אנחנו הישראלים, לצערנו, למודי ניסיון מכך שאנשי מקצוע מסוגים שונים מנסים לגזור על גבנו קופון, בזמן שאנחנו נאלצים להיעזר בשירותיהם. בחלק גדול מהמקרים, בהחלט מדובר במשהו, שאם נשקיע בו מעט מחשבה ומעט זמן למידה, נוכל לעשות בכוחות עצמנו, רק במעט פחות טוב יותר מאיש המקצוע. אבל, במקרים אחרים, כמו בנושאים של רכישת נדל"ן בכלל, ובפרט – רכישת נדל"ן מסחרי, להתמחותו של איש המקצוע, עורך הדין המלווה את התהליך, ישנה חשיבות מרובה בהצלחת התהליך. ואם אנחנו כולנו כאן כדי להשקיע ולהרוויח, לשירותיו של עורך דין מקרקעין טוב, המתמחה בעסקאות מסוג זה, ישנה חשיבות לשורה התחתונה – לרווח שלכם.
אז בואו נתחיל מההתחלה – מהו נדל"ן מסחרי ומדוע הנושא כל כך מורכב?
תחת הכינוי "נדל"ן מסחרי" או "נדל"ן עסקי" נכללים כל סוגי הנדל"ן שאינם מיועדים למטרת מגורים, למשל, משרד, חנות, מבנה תעשייה, מחסן לוגיסטי, תחנת דלק, מלון וכן הלאה. למרות שגם מגרשים נחשבים כנדל"ן מסחרי, כאן, נשתדל להתמקד בנכסים מניבי תשואה נפוצים יותר.
עסקאות בתחום הנדל"ן המסחרי נחשבות לארוכות ולמורכבות יותר מאשר עסקאות רכישת דירה, לדוגמה. אבל, ביצוע עסקה (או עסקת השקעה) מוצלחת יכולה להניב תשואה טובה בהרבה מזו המושגת בעסקת נדל"ן המיועד למגורים. לשם השוואה – אם תשואה מניבה המושגת באמצעות השכרת דירה יכולה להגיע לכ-3%-4% לשנה, תשואה הנחשבת ל"טובה" המושגת באמצעות השכרת הנכס המסחרי, עשויה להאמיר והגיע גם ל-8% או ל-10% בשנה. נוסף על כך, בהתבסס על ניסיון העבר, עסקאות מסוג זה, הניבו (מעבר לתשואתם השוטפת) אף רווחי הון גבוהים במימושם / מכירתם. וכך, שנים מספר לאחר רכישת נכס הנדל"ן, מכרו משקיעים רבים את החנות שנרכשה כנכס מניב (עם השוכר שלה), וזאת, במחיר שהוא גבוה בהרבה ממחיר רכישת הנכס.
אם הכל כל כך מוצלח, אז מה לא?
עסקאות נדל"ן מסחרי טומנות בחובן ארבעה סוגים של סוגיות מהותיות עיקריות, שדי בסעיף בודד בכל אחת מהן בכדי להפוך את עסקת הנדל"ן שלכם לכושלת, או להיפך, להפוך אותה לעסקת חייכם:
- הסוגיות המשפטיות
תחת סוגיה זו מצויות בחינות ובדיקות רבות, שמטרתן לכסות את האספקטים המשפטיים של זכויות, החזקה בנכס והשימוש בו:
זכויות בנכס – בבדיקה זו ייבחנו כל האספקטים של עניין הבעלות או החכירה על הנכס. במקרים בהם מדובר בנכס שנמצא בחכירה לא מהוונת, חשוב להתייחס בחשבון לתשלום לרשות מקרקעי ישראל, ולאור זה, לבחון את כדאיותה של ההשקעה.
מחזיק בפועל בנכס – בבדיקה זו ייבחנו כל האספקטים הנוגעים לשכירות קיימת כיום בנכס – משכר הדירה הנוכחי ועד אופציית הארכת השכירות שבידי השוכר.
שימוש מוגדר בנכס – בבחינה זו, תבחן הגדרת השימוש בנכס על פי הדין. כאן, מומלץ לבחון את אופציית הסבת השימוש בנכס, כדי להניב תשואות גבוהות יותר מההשקעה בנכס הנבדק.
- הסוגיות התכנוניות
ההשבחה התכנונית – בדיקה זו מתמקדת בפוטנציאל השבחתו של הנכס ובשאלות נוספות הנוגעות לפוטנציאל אפשרי שלו ביחס לתב"ע. הבדיקות תבוצענה מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבאזור שבו ממוקם הנכס, וסביר להניח שכדי לבצען כהלכה, תזדקקו לשירותי עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום.
הסביבה התכנונית של הנכס – תתמקד בבחינת התב"עות החלות על סביבות הנכס, ולא רק עליו בלבד, כדי ללמוד את השפעותיו של תכנון עתידי באזור על התשואה שתופק בשנים הבאות.
נגישותו של הנכס – אמנם, בחלק מהמקרים נשכחת בדיקה חשובה זו, אבל קרבה לאמצעי התחבורה השונים עשויה להשפיע באופן מהותי על התשואה שמניב הנכס.
- הסוגיות הכלכליות
בדיקת תשואת הנכס – תשואה מנכס מניב נגזרת, באופן בסיסי ביותר, מהמחיר שבו תרכשו אותו, ולכן חישוב התשואה הוא אחת מהבחינות המקדימות החשובות. התחשיב משתנה ממקרה למקרה, ורצוי להיעזר באיש מקצוע בתחום, על מנת שלא לשגות בתחשיב זה!
השבחתו הפיזית של הנכס – בחינת מצבו של הנכס, מתוך כוונה לבדוק האם תידרש השקעה בשיפוצים או בהתאמות, ואף להעריך את עלותה המשוערת של השקעה זו.
- מיסוי והיטלים
המיסים הנלווים לנכס – במסגרת רכישת נכס מסחרי, יש לקחת בחשבון – מס רכישה ששיעורו 5%, מע"מ ששיעורו 17% ומס הכנסה על ההכנסות הנובעות מהנכס, במידה ורכישתו אינה מבוצעת במסגרת חברה בע"מ. ברכישה במסגרת חברה בע"מ עליכם יהיה לשלם את מס החברות ששיעורו 25%, בנוסף לעלויות הנלוות של הקמת חברה וניהולה השוטף.
היטלים שונים – בבדיקה זו ייבחן האם מחויבת רכישת הנכס המסחרי בהיטל השבחה או בהיטלים אחרים. הבדיקה מבוצעת באמצעות עו"ד נדל"ן מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
משרד עו"ד און איל ינקו – עסקאות מכירה ורכישה של נדל"ן מסחרי
אנחנו, במשרד עו"ד און איל ינקו – עורך דין נדל"ן המתמחה בעסקאות רכישת או מכירת נכס מסחרי, מתמחים בביצוע עסקאות הנדל"ן המסחרי השונות. ניסיונו הנרחב של המשרד בביצוע עסקאות נדל"ן מורכבות ביותר, כמו גם ניסיונו והתמחותו בתחום דיני המשפחה והירושה הנוגעים לנדל"ן, מאפשרים לכם להגיע לכל עסקת נדל"ן מסחרית, כרוכשים או כמוכרים, כשאתם מצוידים במיטב הגיבוי והייעוץ המשפטי ובמירב הכלים הנדרשים לצורך הצלחת עסקה מורכבת שכזו. הליווי והייעוץ שמציע משרד עו"ד מקרקעין און איל ינקו ללקוחותיו המתחילים בתחום (ואף המנוסים יותר בעסקאות מסוג זה), מאפשרים לכם להיכנס לעסקה כזו בראש שקט, כשאתם יודעים שענייניכם נתונים בידיים המקצועיות והמהימנות ביותר!
מתכוונים לרכוש נדל"ן מסחרי?
מוכרים נדל"ן כזה?
אל תעשו זאת לפני שאתם מתייעצים עם אחד מאנשי המקצוע המנוסים שלנו!
