האם קבלן צריך לשלם את דמי ועד הבית ו/או דמי הניהול על דירות שהוא עדיין לא מכר? בכל בניין מגורים בעת האכלוס הראשוני, קיימת סיטואציה בה לא כל הדירות בבניין מאוישות וחלק מהדירות נותרות ריקות מאדם לתקופת מה. על מנת לנהל את הבניין בתקופה הראשונית של האכלוס, על פי סעיף 66 לחוק המקרקעין, נבחרת בדרך כלל נציגות זמנית של דיירי הבניין על פי המלצת מחצית מבעלי הדירות לפחות, וזאת עד לבחירת ועד קבוע באסיפה הכללית של דיירי הבניין.
על מנת לענות על השאלה שבכותרת, יש להבחין בין שני מצבים:
- הסכם לרכישת דירה מקבלן שלא מוזכר בו העניין
סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע את חובתו של בעל דירה לשאת בהוצאות הבית המשותף. במצב שכזה, הוראות חוק המקרקעין מטילות על בעל הדירה חובה כפולה – לשאת בהוצאות השוטפות של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות הקיימות בבית המשותף, וכן לשאת בתשלום עבור "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, דהיינו שמירה על המצב הקיים שהיה בעת השלמת בניית הבניין, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.
במצב בו התקנון "שותק" בעניין זה, הכלל הוא שהולכים לפי יחס שטח רצפות הדירות, כאשר לבעלי הדירות במצב זה קמה הזכות הלגיטימית לדרוש מהקבלן לקחת חלק בהחזקת הרכוש המשותף, בדרך של השתתפות בתשלום דמי עד בית ו/או חברת ניהול.
- הסכם לרכישת דירה מקבלן שקיימת בו הוראה מפורשת לגבי העניין שבכותרת
כאשר קיים הסכם מכר ובו יש אזכור מפורש לעניין זה, יש לבחון האם הבניין כבר נרשם כבית משותף וכן האם קיימת בתקנון הרשום במסגרת רישום הבית המשותף, התייחסות לעניין. בהקשר זה יובהר, כי מסעיף 58 לחוק המקרקעין עולה, כי בכל מקרה בו ישנה הוראה ספציפית בתקנון הבית המשותף, אותה הוראה גוברת. מצב בו הבית נרשם כבית משותף – החרגת חובת התשלום חייבת להיות כתובה באופן מפורש בתקנון. אם לא קיים סעיף שכזה בתקנון, יש אפשרות לפנות אל המפקח/ת על רישום המקרקעין וזאת בכדי שיחייבו את הקבלן בתשלום מיסי הועד, מאחר והוא נותר למעשה בעליהן של הדירות שטרם אוכלסו בבניין.
במצב בו הבית טרם נרשם כבית משותף – במצב שכזה מדובר ככל הנראה בחוזה אחיד ובו קיים תנאי מקפח. השליטה במכירת הדירות הנותרות בפרויקט נמצאת בידי הקבלן בלבד, ועל מנת לשמור על מצבו התקין של הבניין יש לשאת בהוצאות. הבעיה העולה מכך היא, שליתרת הדיירים בבניין בדירות שכבר אוכלסו, אין יכולת להעריך את משך הזמן הצפוי עד למכירת ו/אכלוס דירות נוספות ע"י הקבלן, וכפועל יוצא מכך – פרק הזמן בו יהיה עליהם לממן לבדם את החזקת הרכוש המשותף. בית המשפט מרבה לפסוק במקרים כגון זה, כי מדובר בתנאי מקפח עבור הדיירים ונוטה לחייב את הקבלן במיסי הועד.
לסיכום:
במקרה בו רכשתם דירה בבניין משותף, ולא כל הדירות באותו בניין אוישו, לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, אשר מהווה הוראה קוגנטית ומחייבת, כל בעד דירה חייב לשלם את דמי הועד. במקרה בו התשלום לא מועבר כנדרש לנציגות הבית ו/או לחברת הניהול או במקרה בו נוצר סכסוך כלשהו הנוגע לתשלום מיסי הועד, ניתן להגיש תביעה למפקח/ת על רישום המקרקעין כדי שיכריעו בסוגיה.
משרד עו"ד און איל ינקו ושות' פועל כל העת על מנת לספק את השירות הטוב, המקצועי והאיכותי ביותר עבורכם. אנו נשמח לסייע בידיכם ולייצג אתכם בניהול תביעה אצל המפקח/ת על רישום המקרקעין, והכל במעטפת ובליווי של עורך דין נדל"ן מיומן ובעל מומחיות בתחום.
