מה קורה במקרה של חדלות פירעון של יזם פינוי בינוי ?
מיזמי התחדשות עירונית הולכים ותופסים חלקים נרחבים מנפחי הבנייה בארץ וישנם יותר ויותר בעלי דירות שכבר נמצאים בעיצומם של הליכי התחדשות עירונית.
אותם בעלי דירות מניחים שכספם מובטח באמצעות הערבות הבנקאית שמעמיד לזכותם היזם בהתאם לחוק המכר דירות אלא שמתברר, כי דווקא במקרי קיצון שבו הבנק הוא מי שמשלם לרוכשי הדירות את דמי הערבות בעקבות פשיטת רגל של הקבלן אז החוק מטיל עליהם תשלום מס גבוה ולמעשה מונע מהם לקבל את מלוא הפיצוי בשווי דירת התמורה (הדירה החדשה שהיו עתידים לקבל).
השלכות הקורונה והתפשטות נגיף הקורונה גררה משבר כלכלי עולמי. משבר זה לצערנו לא צפוי לפסוח על חברות הנדל"ן. חברות הנדל"ן חוו מצוקת אשראי קשה, קיפאון במכירת הדירות, התייקרות ומחסור של כוח אדם וחומרים לאורך תקופה ארוכה שעלולים להביא לקריסתן.
תרחיש כזה כמובן ישפיע על רוכשי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בשלבי בנייה. הרוכשים קודם כל עלולים לסבול מתקופה של אי וודאות באשר לחוסנן הפיננסי של החברות הקבלניות מהן רכשו את הדירות, עיכובים במסירות וכדומה.
התרחיש הגרוע ביותר הוא חדלות פירעון של יזם פינוי בינוי. אולם, במקרה כזה כספם של רוכשי הדירות החדשות מטעם הקבלן יהיה מוגן בערבות בנקאית שהעמיד להם הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר.
לעומתם, קבוצת הדיירים הוותיקים בבניין שחתמו על הסכמי מיזמי התחדשות עירונית הכוללים הריסה ובנייה מחדש של דירותיהם דוגמת פינוי בינוי או תמ"א 38 לא יזכו לאותה הגנה. למרות שגם עבורם העמיד הקבלן ערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה ביום שבו הם יזדקקו לפירעון הערבות בשל קריסת החברה הקבלנית מצבם יהיה שונה בתכלית.
ההחזר שקבוצה זו תקבל יהיה נמוך משמעותית מזה שהובטח להם ולעיתים גם לא יגיע לשווי דירתם הישנה בטרם הריסתה.
על פי החוק בעלי הדירות הוותיקות שפודים את כספי הערבות במקרה דירתם נהרסה מקבלים תשלום על מכירת "זכות אחרת במקרקעין" כיוון שאין להם יותר דירה לאחר שזו נהרסה. מכירה כזו עלולה לגרור תשלום מס גבוה בשיעור של עד 50% משווי הדירה שנהרסה ובהתאם לשנת הרכישה של הדירה הישנה. בעניין זה, ככל שהמועד רחוק יותר, שיעור המס גבוה יותר.
במקרה כזה אין אף רלוונטיות לפטורים הקיימים בחוק מיסוי מקרקעין דוגמת דירה יחידה או דירת ירושה. בשעת המימוש אף דייר ותיק לא ייהנה מפטור כלשהו. לכן סכום הנטו שיוותר בידי הדייר לא יאפשר לו לרכוש דירה חלופית אף לא בשווי דירתו הישנה שנהרסה.
לו אותם בעלי דירות וותיקים היו מקבלים דירה, הם היו נהנים מפטור ממס שבח עבור הדירה החדשה, ללא תלות בשוויה.
ברשות המיסים סבורים שהם יכולים לפרש את קבלת דמי הערבות כקבלת תשלום עבור מכירה של דירת מגורים אך, גם אם ברשות המיסים יסכימו לבדוק הבדיקה תתבצע באופן פרטני של זכאותו של כל דייר וותיק לפטורים או לחישוב מיוחד של המס אילו היה מדובר במכירת דירת מגורים וגם אז כספי הערבות ייחשבו לתמורה בעד מכירת דירת מגורים המושפעת מזכויות בנייה וגם אז חלק מכספי הערבות שמעל סכום של 2.14 מיליון ₪ ייחשב כתמורה בעד זכות שאינה דירת מגורים ושיעור המס עלול להגיע ל-30% מכל שווי התמורה [ראו לעניין זה סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תש"ג – 1963 וכן הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2021].
כאמור, במצב הנוצר לאחר מס במקרים רבים לא רק שהקונה לא יוכל לרכוש דירה בשווי הדירה החדשה אלא גם בשווי הדירה הישנה והוא עלול למצוא עצמו ללא קורת גג.
נוכח משבר הקורונה ורמת הסיכון לקריסת קבלנים אנו מקווים, כי כלל הרשויות העוסקות בדבר לרבות משרד הבינוי והשיכון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ורשות המיסים יסדירו את הפרצה שבחוק מיסוי מקרקעין ויניחו פתרון משביע רצון לבעיה שהצגנו לעיל.
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ומציע פתרונות מגוונים ויצירתיים גם במקרי הקיצון הקשים. ככל ודרוש לכם יעוץ או טיפול מקצועי מוזמנים לפנות אלינו ולהיוועץ בעו"ד פינוי בינוי ו/או בעו"ד תמ"א 38.
