לאחרונה אנו עדים לעליה משמעותית במספר התלונות על יזמים המסרבים לשלם פיצוי בגין איחור במסירת דירה לרוכשים, בין היתר, בעקבות מגיפת הקורונה.
חברות קבלניות רבות נוהגות לטעון, כי האיחור במסירת הדירות לרוכשים נובע בשל עיכובים אשר השפיעו על התקדמות קצב הבנייה, וזאת שלא באשמתן או באחריותן, שכן מדובר למעשה באירועים שלא היה בכוחן לשלוט בהם, ואשר אינם קשורים למעשיהן או למחדליהן. בין אלו, אנו שומעים על מחדלי חברת החשמל בהטמנת קו מתח חשמלי, צו הפסקת עבודות שהוצא על ידי רשויות מקומיות וכמובן גולת הכותרת היא מגיפת הקורונה ששררה (ועודנה שוררת) בעולם ובמדינה.
בעניין זה, הרי שההגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות בעת רכישת דירה מקבלן, הינה בגדר אינטרס ציבורי אשר בתי המשפט נוהגים להגן עליו, ולכן ניתנת חשיבות מיוחדת למועד מסירת הדירה לידי הרוכשים בהתאם למועד שנקבע בחוזה המכר שלהם.
קושי שחזר והתעורר במהלך השנים, נסוב סביב קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכשי דירות, בין השאר, בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם "גמישות" באשר למועד המסירה. לשם כך תוקן חוק המכר (דירות) ונוסף לו סעיף 5א, שייעודו להוסיף הגנה נוספת לטובת רוכשי דירות, תוך שהוא קובע הסדר של פיצוי סטטוטורי בנסיבות של איחור במסירת הדירה מעבר לתקופה העולה על 60 ימים, תקופה אשר הוכרה כתקופה "לגיטימית".
באמצעות הפיצוי הסטטוטורי, ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.
בהתאם לפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר, כאשר קבלן מאחר במסירת הדירה לתקופה העולה על 60 ימים, עליו לשלם לרוכש הדירה פיצויים בגין כלל תקופת האיחור, ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל, כולל 60 הימים הראשונים. שיעור הפיצויים נגזר מדמי השכירות המוערכים של הדירה הנמכרת בתוספת של 50% בגין 8 החודשים הראשונים, ובתוספת של 25% בגין יתרת תקופת האיחור.
יחד עם זאת, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) כולל הוראת סיכול מיוחדת, המצויה בסעיף 5א(ג), המאפשרת לפטור את הקבלן מחובת תשלום הפיצוי הסטטוטורי. בהתאם לסעיף המדובר, הצדדים רשאים להסכים כי הפיצוי הסטטוטורי לא יחול "על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". על פי סעיף זה הנושא בנטל הראיה והשכנוע הינו היזם.
הרכיב הראשון שהיזם נדרש להוכיח הינו, מה הן אותן נסיבות שגרמו לאיחור במסירת הדירות. האם האיחור נגרם בשל התנהלותו שלו, האם בשל התנהלות קבלני המשנה עימם התקשר, האם בשל עיכובים מצד גורמים שלטוניים, האם בשל גורמים חיצוניים שכלל אינם קשורים ליזם, האם בשל תכנון לוח זמנים לקוי וכיוצ"ב. איתור הנסיבות מצריך השוואה בין לוח הזמנים המתוכנן ללוח הזמנים שהתבצע בפועל, בחינת החריגות בלוח הזמנים וניתוח הגורם להן, תוך הבנה וידיעה כי לא כל מחדל או אירוע בלתי צפוי הגורם לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן יש בו כדי להשפיע בהכרח על מועד מסירת הדירה.
הרכיב השני שהיזם נדרש להוכיח הוא, כי הינו נעדר שליטה על אותן נסיבות מעכבות.
הרכיב השלישי שהיזם נדרש להוכיח הוא, כי הסיכון להתרחשות הנסיבות המעכבות ותוצאותיהן אינו מוטל עליו.
זאת ועוד, בשל סירובן של חברות קבלניות ליתן פיצוי לרוכשי דירות בשל איחור במסירת דירה והסתתרותן מאחורי טענות של עיכוב בשל תקופת הקורונה, הממונה על חוק המכר החליט לפרסם לציבור דוגמאות למקרים שבהם יזמים אינם פטורים מתשלום פיצויים לרוכשי דירות חדשות מקבלן.
על פי עמדת הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, תשלום הפיצוי קבוע בחוק המכר, ומשבר הקורונה אינו מהווה עילה לאי תשלום פיצוי במקרים של איחור במסירה ואינו פוטר את חברות הנדל"ן מקיום החוק.
הממונה מדגיש בעמדתו, כי טענה של יזם לפיה איחור במסירת הדירה נבע מהתנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט, כגון רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי – אינה מקנה ליזם עילה לאי תשלום פיצוי על איחור במסירה. כך גם לגבי איחור במסירת דירה אשר נבע מהתקשרות בין היזם לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט, כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכדומה. גם התקשרות זו, אם כללה עיכובים, אינה יכולה להוות עילה לאי תשלום פיצוי על איחור במסירת הדירה.
באחת הדוגמאות המובאות בעמדת הממונה, התלונן רוכש דירה כי קיבל את הדירה באיחור של חמישה חודשים, ולאחר פניות מרובות לחברה היזמית, ושלושה חודשים מקבלת הדירה, הובהר לרוכש כי הוא זכאי לקבל פיצוי רק על חודש וחצי של איחור. לטענת היזם, הוא אינו מחויב בתשלום פיצוי עבור 60 יום עקב הקורונה.
במקרה אחר, חברה יזמית מסרה דירות באיחור של שמונה חודשים בממוצע. קיימות עשרות רבות של דירות אשר טרם נמסרו על ידי החברה בפרויקט, ולאף אחד מ-130 הדיירים לא שילמה החברה פיצוי על האיחור.
במקרה נוסף, יזם שאיחר במסירת הדירות לרוכשים לא שילם פיצוי בנימוק, כי החברה עדיין ממתינה להחלטה של משרד השיכון בעניין.
רוכש אחר טען, כי רכש דירה בפרויקט תמ"א 38 בראשון לציון והיה אמור לקבל את הדירה, לאחר תקופת גרייס של חודשיים, בחודש דצמבר 2020. אלא שעד היום הבניין אינו מוכן למסירה ולטענת הקבלן – בגלל הקורונה. זאת, כאשר בניין צמוד שהחל להיבנות באותו מועד הושלם זה מכבר. הרוכש שאל אם אושרה הארכת זמן כלשהי לקבלנים בגין הקורונה.
לכן, אם רכשתם דירה במיטב כספכם מקבלן והוא מאחר במסירתה לידיכם, אם אתם נאלצים לשלם גם משכנתה וגם דמי שכירות והקבלן מתחמק מלפצות אתכם – כדאי לכם להיוועץ בעו"ד נדל"ן.
משרדנו מתמחה בהגשת תביעות נגד קבלנים שאיחרו במסירה.
דברו איתנו.
