מדריך לרכישת ומכירת נחלה

רכישת ומכירת נחלה

“והיה כי תבוא אל הארץ אשר ה אלוהם נותן לך נחלה  וירשת וישבת בה” ספר דברים פרק כו פסוק א.  בני ישראל החלו את התיישבותם/התנחלותם לאחר יציאת מצריים, מהליכה ממושכת במדבר החלו לכבוש חלקים מהארץ ולהתיישב בה לפי החלוקה השבטית בהנהגתו של יהושע. עד היום  חלומם של ישראלים רבים הוא רכישת נחלה במושב ואולם, לא הרבה מודעים לכך שרכישת נחלה היא עסקה מורכבת המצריכה התקשרות עם מספר רב של גורמים וקבלת הסכמתם לעסקה ויש לה השלכות משפטיות על זכויות המתיישב בנחלה. אז מה צריך לדעת כאשר מוכרים או רוכשים נחלה?

אחד היסודות הבסיסיים להסכם הרכישה הוא קבלת הרוכשים לחברות באגודת המושב. לכן, אם החלטתם לממש חלום, לצאת מהעיר ולבנות את בית חלומותיכם על שדות ירוקים חשוב לדעת שלא מדובר בעוד עסקת נדל”ן אלא, שההליכים, הרישומים, המיסים ותנאי הקבלה למושב שונים לחלוטין מכל עסקת מקרקעין שעשיתם “בעיר”.

מורכבות נושא הנחלות מתחיל בהגדרות הבסיסיות המהוות את התשתית להסדרת מגורים ב”נחלה”, החל ב-“מקרקעי ישראל” המוגדרים בסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל כמקרקעין בישראל של המדינה, של הקק”ל או של רשות הפיתוח. מדובר בקרקעות הציבור המרוכזות בבעלות המדינה או בניהולה.

העקרונות הבסיסיים של המדיניות הקרקעית בישראל נקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס’ 1 מתאריך 17.5.1965 וכן בהחלטת הממשלה מס’ 489 מתאריך 23.5.1965.

על פי עקרונות אלו קרקע חקלאית תימסר בדרך של חכירה בלבד ולשם עבודה חקלאית. קרקע זו תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנים וניתן יהיה להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות.

כן נקבע, כי קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות אשר יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה.

חוכר הקרקע החקלאית יהיה חייב להתגורר בנחלה ולנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוכחה הקרקע אחרת תיפקע הנחלה ממנו ותוחזר למינהל.

מועצת מקרקעי ישראל הגדירה את המושג “נחלה” בהחלטה מס’ 9, הקובעת:

“חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון הנמצאת בבעלות המדינה, קק”ל, או רשות הפיתוח והוחכרה לתקופה ארוכה למתיישב לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו”.

בהחלטת מועצה מספר 979 מוגדרת נחלה:

“מקרקעי ישראל שהינם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה.”

יש לציין, כי החלטות אחדות של מועצת מקרקעי ישראל נתנו אפשרות למתיישבים בתנאי נחלה לעסוק גם בפעילות כלכלית שאינה חקלאית בשטח מצומצם מהנחלה. אולם גם כך לא שונתה התכלית הבסיסית שלשמה נמסרה להם הקרקע בתנאי נחלה.

עד סוף שנות השמונים מרבית היישובים החקלאיים בישראל הוקמו בסיוע המחלקה להתיישבות של הסוכנות. הסוכנות פעלה כ “מוסד מיישב”, במשמעותו בחוק המועמדים להתיישבות חקלאית, תשי”ג-1953. תפקיד המחלקה להתיישבות בסוכנות היה לתכנן יישובים כפריים, להקימם ולסייע להם עד הגיעם לביסוס חקלאי, תעשייתי, חברתי ומינהלי. הסוכנות כרתה עם האגודות והמתיישבים הסכם שבו התחייבו האגודות והמתיישבים לקיים את מטרות ההתיישבות, ומכאן ואילך החזיקו המתיישבים בקרקע כבעלי רישיון מהסוכנות כחוכרת הקרקע. בין המינהל, הסוכנות והיישוב נכרת “חוזה משולש”. חוזה זה מסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים. בין יתר תנאי החוזה נכללו תנאים שתכליתם הייתה להבטיח כי הקצאת הקרקע לאגודות ולמתיישבים תיעשה למטרות של עיבוד חקלאי. המתיישבים עצמם אינם חתומים על החוזה המשולש עצמו אלא על הצהרות כי הם בני רשות של הסוכנות לגבי הקרקע שהוקצתה להם, והם לוקחים על עצמם את החיובים השונים שבהסכם המשולש אשר בחלקם נועדו להבטיח את מטרות הקצאת הקרקע.

כפועל יוצא, למתיישב בנחלה יש זכויות וחובות שנובעות מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, הסכם השכירות בין האגודה לבעל הזכויות בקרקע, מינהל מקרקעי ישראל או הסכם חכירה שבין המתיישב לבין מינהל מקרקעי ישראל.

נהוג למצוא שלושה הסדרים לנחלות במושבים:

הסכם חכירה- הסכמים מעין אלו נחתמו דרך כלל לפני קום המדינה בין קק”ל לבין האגודה או בין חברי האגודה לקק”ל או מינהל מקרקעי ישראל והם לתקופה של 49 שנים.

הסכם משולש – כפי שפורט לעיל, הסכם בו המינהל הינו בעל הקרקע אשר משכיר את הקרקע לסוכנו היהודית והיא זו שמשכירה את הקרקע לאגודה השיתופית מתוך מטרה לאפשר לחברי האגודה לגורה בנחלה ולעבד אותה.

הסכם דו צדדי – הסכם בין האגודה למינהל מקרקעי ישראל לפיו האגודה שוכרת את המקרקעין ומאפשרת לחבר האגודה להתגורר בנחלה ולעבד אותה. מעמדו של חבר האגודה הינו “בר רשות”. מוענקות לו זכויות שימוש ולכן בעתיד יכול להיות שיצטרך לשאת בתשלומים שונים ונוספים על מנת להגדיל את זכויותיו לדוגמה הגדלת זכויות בניה וכדומה.

נחלה מורכבת משלוש חלקות:

חלקה א’ – חלקה שתוחכר למתיישב. חלקה זו רשומה במינהל והיא חלק קבוע של הנחלה. בחלקה זו נמצאת בדרך כלל חלקת המגורים עליה בנוי בית המגורים.

חלקה ב’ – חלקה שמעובדת על ידי המתיישב. המינהל אינו מכיר בחלקה ב’ כחלק מנחלה ספציפית והרישום לגביה נעשה באגודה.

חלקה ג’ – חלקות מעובדות בעיבוד משותף על ידי האגודה וכן המקרקעין עליו בנויים מבני ציבור דוגמת מזכירות, בית כנסת, מכולת וכדומה.

במשך תקופה ארוכה ועם העובדה שהפסקנו לעבוד בעבודות חקלאיות הייתה אי וודאות בקרב המתיישבים כי בבמקרה של שינוי יעוד הקרקע או כאשר יופסק עיבוד הקרקע על ידם, יאלצו להשיבה למינהל מקרקעי ישראל.

בבג”ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ’ מועצת מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 9.6.2011) ניתן תוקף להחלטה מספר 979 לעניין בנייה למגורים במגזר המושבים: החלטה זו, אפשרה לחוכר החקלאי שבחר להצטרף להסדר, לבחור באחת משתי אפשרויות: מסלול המימוש החלקי – תשלום של 3.75% מערך הקרקע עבור היקף זכויות מגורים בסיסי בזכויות בנייה בהיקף מרבי של 375 מ”ר. כתוצאה מן הרכישה, לא יידרש החוכר להשיב את הקרקע למינהל במקרה של שינוי ייעוד; לא תוטל עליו מגבלה בנוגע לחלוקה הפנימית של יחידות הדיור במסגרת זכויות הבנייה שיימסרו לו; תבוטל הדרישה לרצף בין-דורי (וניתן יהיה לשכן ביחידות הדיור שייבנו גם את בני משפחת החוכר מדרגה ראשונה); ניתן יהיה להוסיף זכויות בנייה למגורים מעבר ל-375 המ”ר הבסיסיים, כנגד דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא; וניתן יהיה לפצל מגרש מחלקת המגורים לשם בניית יחידות דיור, בתמורה לתשלום של 29.25% מערך הקרקע, המשלימים את ה-3.75% ששולמו לכדי 33% מערך המגרש המפוצל. אפשרות אחרונה זו, כמו גם יתר ההסדרים הקבועים בחלופה הראשונה, כפופים לקיומה של תכנית תקפה ולמגבלות תמ”א 35. האפשרות השנייה היא: הסדר “מלא”, המאפשר רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים במושב כנגד תשלום של 33% מערכה (היוון הזכויות בקרקע). בתמורה לדמי ההיוון הנ”ל, זכאי החוכר לבנות יחידות דיור בשטח כולל של 375 מ”ר, בכפוף לתמ”א 35.

בשל מורכבות הליך העברת הזכויות בנחלה, שאלת גובה המיסוי החל הינה משמעותית לכדאיות הכלכלית בעת מכירתה.

עסקת רכישה של נחלה יכולה להיערך בצורות משפטיות מגוונות. אחת הדרכים הנפוצות היא באמצעות  מכר המכונה “עסקת נטו”. במקרה זה, הצדדים מסכימים כי הקונה ישלם למוכר סכום נטו קבוע, כאשר הקונה נוטל על עצמו לשלם את כל התשלומים שכוללים, בין היתר, חובות בגין מס רכוש שהוטל בעבר, חיוב בגין מס שבח, חיוב בגין מס מכירה, היטל השבחה, היטלי פיתוח ודמי הסכמה לרמ”י. עסקה זו מספקת ודאות מוחלטת למוכר ושוללת עלויות שעוברות מהמוכר לקונה. בדרך כלל קונים שמסכימים לעסקת נטו הם אנשים פרטים שאינם רוצים לשכור את שירותיו של עו”ד או שאין ברצונם להתמודד עם הרשויות בכדי להקטין את נטל ההוצאות בעניין.

סוגיה מעניינת נוספת בעניין נחלות היא סוגיית הבן הממשיך. המושג “בן ממשיך” מתייחס לבן שמעבד את המשק יחד עם הוריו ולאחר מותם הוא יבוא בנעליהם ויהפוך לבעל הנחלה במקומם.

תקנה 3(א) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), תשל”ג – 1973 מגדירה בן ממשיך כבן אחד בלבד או אף בנכד אחד המחזיק בנחלה בעצמו או מכוח התחייבות בלתי חוזרת של הוריו או מכוח ירושה.

המושג בן ממשיך נועד לשמור על האינטרס הציבורי בשמירה על המשק החקלאי המשפחתי שיאפשר את רציפות עיבוד הקרקע גם במקרה של העברה בין דורית.

אך כיום משמעות המונח “בן ממשיך” השתנתה והתקדמה עם השנים כך שבן ממשיך יכול להיות מי שיש לו זכות לחברות באגודה, בן נבחר על ידי הורים להעברת הזכויות בנחלה, בן שבונה בית מגורים נוסף בנחלה, בן שנבחר לקבלת הקצאת נחלה נוספת באגודה ועוד.

בית המשפט העליון היטיב לנסח את המונח בין ממשיך כיום:

“שוב נקרא בית משפט זה לדון ולהכריע במוסד של “בן ממשיך” במשק, שטיבו המשפטי כעין כוי, שהוא, כידוע, בריה בפני עצמה שלא הכריעו בה חכמים אם מין בהמה היא אם מין חיה היא (חולין פ, א). הוא המצב לגבי זכויותיו של “בן ממשיך”, שלא נתבררה מהותן המשפטית, אם קניין, אם חיוב, אם יצור כלאיים” [ר’ 1108/98 משה מדעי נ’ שמחה מדעי, נד(4) 385 (2000).]

לאור האמור סוגיית הורשת המשק החקלאי המשפחתי היא אחת הבעיות המורכבות והכואבות ביותר בהתיישבות החקלאית ויש לה השלכות הרות גורל על כל התא המשפחתי.

משרד עו”ד און איל ינקו – ייצוג מלא ומקיף בעסקאות מכירה ורכישה של נחלות

אנחנו, במשרד עו”ד און איל ינקו – עורך דין נדל”ן מתמחים בייצוג מקיף בעסקאות רכישת או מכירת נחלה. ניסיונו הנרחב של המשרד בביצוע עסקאות נדל”ן מורכבות ביותר, כמו גם ניסיונו והתמחותו בתחום דיני המשפחה והירושה הנוגעים לנדל”ן, מאפשרים לכם להגיע לכל עסקת רכישה או מכירה של נחלה, כשאתם מצוידים במיטב הגיבוי והייעוץ המשפטי ובמרב הכלים הנדרשים לצורך הצלחת עסקה מורכבת שכזו. הליווי והייעוץ שמציע משרד עו”ד מקרקעין און איל ינקו ללקוחותיו המתחילים בתחום (ואף המנוסים יותר בעסקאות מסוג זה), מאפשרים לכם להיכנס לעסקה כזו בראש שקט, כשאתם יודעים שענייניכם נתונים בידיים המקצועיות והמהימנות ביותר!

אז אם לאחר קריאת מאמרי זה אתם עדיין רוצים לממש את חלומכם ולגור בנחלה שלכם אשמח לעזור לכם בסלילת הדרך הנכונה להגעה לנחלתכם.

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

ליצירת קשר מלאו פרטים

זמינות מיידית:
03-6888829 | 054-5968866

מאמרים אחרונים

התחברו אלינו

סגירת תפריט

ליצירת קשר מלאו פרטים

 או התקשרו 03-6888829 | 054-5968866

ליצירת קשר מלאו פרטים:

*שדה חובה

צור קשר

ליצירת קשר התקשר
03-6888829 | 054-5968866

או השאר פרטים: